Zugewinnausgleich für Ihre Immobilie: So sichern Sie mit laufendem Kredit Ihr Vermögen
Ein Mandant sparte über 25.000 €, weil der Kredit seiner Immobilie im Scheidungsverfahren korrekt bewertet wurde. Ein falsch angesetzter Wert oder Stichtag hätte ihn dieses Geld kosten können. So gelingt es, den Zugewinnausgleich bei einer Immobilie mit laufendem Kredit fair und richtig zu berechnen.
Das Thema kurz und kompakt
Nur der Wertzuwachs der Immobilie während der Ehe wird geteilt, nicht der Gesamtwert.
Laufende Kredite und Schulden werden vom Immobilienwert abgezogen und mindern so den auszugleichenden Zugewinn.
Zwei Stichtage sind entscheidend: der Tag der Heirat für das Anfangsvermögen und der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags für das Endvermögen.
Die Scheidung ist eine emotionale Belastung, die durch finanzielle Unsicherheit oft verschärft wird. Wenn eine Immobilie mit einem laufenden Kredit im Spiel ist, wird die Vermögensaufteilung besonders komplex. Viele befürchten, das Haus oder einen erheblichen Teil ihres Vermögens zu verlieren. Entscheidend ist jedoch nicht der Gesamtwert der Immobilie, sondern nur der während der Ehe erzielte Wertzuwachs. Laufende Kredite reduzieren diesen Zugewinn erheblich. Dieser Artikel führt Sie durch die Berechnung, erklärt die entscheidende Rolle der Stichtage und Schulden und zeigt, wie Sie Ihr Vermögen mit anwaltlicher Hilfe sichern.
Die Basis schaffen: Zwei Stichtage entscheiden über Ihr Vermögen
Um den Zugewinn fair zu berechnen, vergleicht das Gesetz das Vermögen jedes Ehepartners an zwei entscheidenden Zeitpunkten. Der erste Stichtag ist der Tag der Eheschließung, der das Anfangsvermögen bestimmt. [2] Das Endvermögen wird am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags an den anderen Partner bewertet, wie es § 1384 BGB vorschreibt. [3] Die Differenz zwischen dem End- und Anfangsvermögen ergibt den individuellen Zugewinn für jeden Partner. Nur die Hälfte der Differenz beider Zugewinne wird ausgeglichen. Ein um nur einen Monat verfrühter Scheidungsantrag kann bei volatilen Immobilienmärkten einen Unterschied von mehreren tausend Euro ausmachen. Die korrekte Ermittlung dieser beiden Werte ist die Grundlage für eine gerechte Aufteilung. Wer den richtigen Stichtag ermitteln kann, hat bereits den ersten Schritt zur Sicherung seines Vermögens getan. Von diesen Werten hängt ab, wie die weiteren Faktoren, wie der Immobilienwert, bewertet werden.
Den Wert der Immobilie fair beziffern: So geht es richtig
Der Verkehrswert der Immobilie muss für beide Stichtage präzise ermittelt werden, um den Wertzuwachs korrekt zu bestimmen. Eine private Schätzung durch einen Ehepartner reicht oft nicht aus und führt zu Konflikten. Ein neutrales Sachverständigengutachten, das je nach Umfang zwischen 500 € und 2.500 € kostet, schafft eine verlässliche und für beide Seiten faire Grundlage. [1] Dieses Gutachten berücksichtigt die Lage, den Zustand und die Marktentwicklung. Wertsteigerungen durch Modernisierungen, die aus dem eigenen Vermögen eines Partners finanziert wurden, können dessen Zugewinn reduzieren. Es ist wichtig zu verstehen, was zum Zugewinn zählt und was nicht, um eine fehlerhafte Berechnung zu vermeiden. Sobald der Wert der Immobilie feststeht, muss der laufende Kredit in die Rechnung einbezogen werden.
Den laufenden Kredit korrekt anrechnen: Ein Rechenbeispiel
Ein häufiger Fehler ist, nur den Wert der Immobilie zu betrachten und die Schulden zu vernachlässigen. Die Restschuld des Kredits wird vom Immobilienwert an beiden Stichtagen abgezogen. [3] Das reduziert das jeweilige Vermögen und damit den potenziellen Zugewinn. Angenommen, der Wert des Hauses stieg von 300.000 € auf 500.000 €, während der Kredit von 250.000 € auf 150.000 € getilgt wurde. Der relevante Wertzuwachs beträgt somit 300.000 € (Endwert 350.000 € minus Anfangswert 50.000 €). Die Tilgung des Kredits während der Ehe erhöht den Zugewinn, da das Nettovermögen steigt. Folgende Posten werden bei der Berechnung berücksichtigt:
Der Verkehrswert der Immobilie zum jeweiligen Stichtag.
Die exakte Restschuld des Darlehens zum selben Stichtag.
Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen bei einem geplanten Verkauf. [5]
Sondertilgungen, die von einem Partner allein geleistet wurden.
Unsere Lösungen zum Zugewinn helfen Ihnen, diese komplexen Berechnungen nachzuvollziehen. Ein konkretes Szenario verdeutlicht die Zusammenhänge noch besser.
Ein Praxis-Szenario: Die Zugewinn-Berechnung Schritt für Schritt
Die Eheleute Schmidt lassen sich scheiden. Herr Schmidt brachte kein Vermögen in die Ehe. Frau Schmidt besaß ein Aktiendepot im Wert von 20.000 €. Gemeinsam kauften sie ein Haus. Hier ist die vereinfachte Berechnung ihres Zugewinns:
Anfangsvermögen ermitteln: Herr Schmidt: 0 €. Frau Schmidt: 20.000 €.
Endvermögen ermitteln: Das Haus ist 500.000 € wert, der Restkredit beträgt 200.000 €. Das Nettovermögen am Haus ist 300.000 €, also 150.000 € pro Person. Herr Schmidt hat zudem 10.000 € gespart. Frau Schmidts Depot ist 30.000 € wert.
Endvermögen pro Person: Herr Schmidt: 150.000 € (Hausanteil) + 10.000 € (Erspartes) = 160.000 €. Frau Schmidt: 150.000 € (Hausanteil) + 30.000 € (Depot) = 180.000 €.
Zugewinn berechnen: Herr Schmidt: 160.000 € - 0 € = 160.000 €. Frau Schmidt: 180.000 € - 20.000 € = 160.000 €.
Ergebnis: Da beide einen Zugewinn von 160.000 € erzielt haben, besteht kein Ausgleichsanspruch. [2] Unser Zugewinnausgleich Rechner bietet eine erste Orientierung für Ihren Fall. Doch es gibt Sonderfälle, die das Ergebnis stark verändern können.
Expertenwissen nutzen: Erbschaften und latente Steuern berücksichtigen
Nicht jeder Vermögenszuwachs während der Ehe unterliegt dem Ausgleich. Eine Erbschaft oder Schenkung wird gemäß § 1374 Abs. 2 BGB dem Anfangsvermögen zugerechnet. [4] Erbt ein Partner beispielsweise ein Haus im Wert von 400.000 €, das bei der Scheidung 500.000 € wert ist, fließt nur die Wertsteigerung von 100.000 € in die Berechnung ein. Viele übersehen zudem latente Steuern, die bei einem fiktiven Verkauf der Immobilie anfallen würden. Diese können das Endvermögen mindern, selbst wenn kein Verkauf geplant ist. [6] Die Berücksichtigung ist komplex und wird von Gerichten nur unter bestimmten Bedingungen anerkannt. Gerade wenn Sie eine geerbte Immobilie herausrechnen wollen, ist Präzision gefragt. Um teure Fehler zu vermeiden, sind einvernehmliche Lösungen oft der beste Weg.
Konflikte vermeiden: Intelligente Lösungen statt Rosenkrieg
Ein Gerichtsverfahren ist nicht die einzige Option und oft die teuerste. Mit einer notariell beurkundeten Scheidungsfolgenvereinbarung können Sie eine individuelle und für beide Seiten faire Lösung finden. Eine solche Vereinbarung kann bis zu 80 % der Kosten eines streitigen Verfahrens einsparen. Mögliche Regelungen sind:
Ein Partner übernimmt die Immobilie und den Kredit allein. Die Bank muss hierfür die Bonität prüfen und zustimmen. [3]
Die Immobilie wird verkauft und der Nettoerlös nach Abzug des Kredits und der Kosten geteilt.
Das Haus wird vermietet und die Mieteinnahmen zur Tilgung des Kredits verwendet. [4]
Ein Partner bleibt im Haus wohnen und zahlt dem anderen eine Nutzungsentschädigung.
Eine gute Scheidungsfolgenvereinbarung schafft schnell Klarheit und Rechtssicherheit. Der letzte Schritt ist immer die persönliche Beratung, um die beste Lösung für Ihre Situation zu finden.
Die Berechnung des Zugewinnausgleichs bei einer Immobilie mit Kredit ist komplex und fehleranfällig. Falsche Annahmen beim Immobilienwert, bei den Schulden oder den Stichtagen können zu finanziellen Verlusten von zehntausenden Euro führen. Eine professionelle Analyse Ihrer Situation ist keine Ausgabe, sondern eine Investition in Ihre finanzielle Zukunft. Wir bei braun-legal beraten Sie persönlich und entwickeln eine maßgeschneiderte Strategie für Ihren Fall. Ein erfahrener Fachanwalt für Familienrecht stellt sicher, dass alle Faktoren korrekt bewertet werden und Sie eine faire Lösung erzielen. Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung, um Ihre Ansprüche zu sichern.
Literatur
[[1]]: Zugewinnausgleich bei Immobilien im Alleineigentum: https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/zugewinnausgleich-haus-alleineigentum/
[[2]]: Zugewinngemeinschaft & Erbschaft: Haus & mehr: https://www.finanztip.de/zugewinngemeinschaft/
[[3]]: Zugewinnausgleich bei Scheidung berechnen: https://www.finanztip.de/zugewinnausgleich/
[[4]]: BGB § 1374 - Anfangsvermögen im Güterrecht: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1374.html
[[5]]: Immobilie bei Scheidung und die Finanzierung: https://www.baerbel-bahr.de/immobilie-in-der-scheidung-was-passiert-mit-der-laufenden-finanzierung/
[[6]]: Latente Steuern beim Zugewinnausgleich: https://www.ravonluxburg.de/home/aktuelles/aktuelle-beitraege/familienrecht-scheidung-aktuelle-beitraege.html?tx_news_pi1%5Bnews%5D=47&tx_news_pi1%5Bcontroller%5D=News&tx_news_pi1%5Baction%5D=detail&cHash=e1b3c6cb9d9236838678d89eaeeb353a
[[7]]: § 1384 BGB - Einzelnorm: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1384.html
FAQ
Wie berechnet man den Zugewinnausgleich für ein Haus mit Kredit?
Man ermittelt den Wert der Immobilie und die Höhe der Restschuld zu zwei Stichtagen: Eheschließung (Anfangsvermögen) und Zustellung des Scheidungsantrags (Endvermögen). Der Nettowert (Wert minus Schulden) an beiden Tagen wird verglichen, um den Zugewinn zu bestimmen. Die Hälfte der Differenz der Zugewinne beider Partner wird ausgeglichen.
Was passiert mit dem Hauskredit nach der Trennung?
Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet gegenüber der Bank – meist sind das beide Partner. Unabhängig von der Trennung müssen die Raten weitergezahlt werden. Die Partner müssen intern regeln, wer die Zahlungen leistet, bis eine endgültige Lösung (Verkauf, Übernahme) gefunden ist.
Kann ich das Haus behalten und meinen Ex-Partner auszahlen?
Ja, das ist eine gängige Lösung. Sie müssen dem Partner seinen hälftigen Anteil am Netto-Immobilienwert (Wert abzüglich Schulden) auszahlen. Voraussetzung ist, dass die Bank Sie als alleinigen Kreditnehmer akzeptiert und Ihre Bonität dafür ausreicht.
Fällt eine geerbte Immobilie in den Zugewinnausgleich?
Der Wert der geerbten Immobilie zum Zeitpunkt der Erbschaft wird dem Anfangsvermögen zugerechnet und ist damit vor dem Zugewinnausgleich geschützt. Nur die Wertsteigerung, die die Immobilie von der Erbschaft bis zum Ende der Ehe erfährt, wird im Zugewinnausgleich berücksichtigt.
Was ist eine Scheidungsfolgenvereinbarung und brauche ich sie?
Eine Scheidungsfolgenvereinbarung ist ein notarieller Vertrag, in dem Sie alle Scheidungsfolgen wie den Zugewinnausgleich, Unterhalt und die Aufteilung der Immobilie einvernehmlich regeln. Sie ist sehr empfehlenswert, da sie einen langwierigen und teuren Gerichtsprozess vermeiden kann.
Wer zahlt die Restschuld, wenn das Haus verkauft wird?
Vom Verkaufserlös wird zuerst die Bank ausgezahlt, um den laufenden Kredit vollständig zu tilgen. Auch eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung wird davon beglichen. Nur der Betrag, der danach übrig bleibt, wird als Gewinn unter den Ehepartnern aufgeteilt.
