Geerbte Immobilie im Zugewinnausgleich: So sichern Sie Ihr Vermögen bei Scheidung
Ein Mandant erbte 2017 ein Haus im Wert von 400.000 €. Bei seiner Scheidung 2024 war es 600.000 € wert. Ohne die richtige Strategie hätte er 100.000 € an seine Ex-Frau zahlen müssen. Erfahren Sie, wie Sie dieses Szenario für sich vermeiden.
Das Thema kurz und kompakt
Eine während der Ehe geerbte Immobilie fällt nicht in den Zugewinn, ihre Wertsteigerung während der Ehezeit jedoch schon.
Ein notarieller Ehevertrag mit modifizierter Zugewinngemeinschaft kann die Immobilie samt Wertsteigerung komplett vom Zugewinnausgleich ausschließen.
Eine exakte Wertermittlung der Immobilie durch einen Gutachter zum Zeitpunkt des Erbes ist entscheidend, um die tatsächliche Wertsteigerung nachweisen zu können.
Sie haben während Ihrer Ehe eine Immobilie geerbt? Herzlichen Glückwunsch. Doch was passiert im Falle einer Scheidung? Viele glauben, das Erbe sei komplett geschützt. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Zwar fällt die geerbte Immobilie selbst nicht in den Zugewinn, ihre Wertsteigerung während der Ehezeit aber sehr wohl. Angesichts der Immobilienpreisentwicklung der letzten 10 Jahre können hier schnell sechsstellige Beträge zusammenkommen, von denen die Hälfte an den Ex-Partner gehen kann. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie eine während der Ehe geerbte Immobilie aus dem Zugewinnausgleich komplett herausrechnen und welche rechtlichen Instrumente Ihnen dabei helfen.
Grundlagen: Wie Erbe und Zugewinn gesetzlich geregelt sind
Ohne einen Ehevertrag leben Ehepaare in Deutschland automatisch im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. [1] Das bedeutet, dass die Vermögen während der Ehe getrennt bleiben. Erst bei einer Scheidung wird der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs, der sogenannte Zugewinn, bei beiden Partnern verglichen und die Differenz hälftig geteilt. Eine Erbschaft, wie eine Immobilie, wird dabei besonders behandelt. Sie zählt nach § 1374 Abs. 2 BGB als privilegierter Erwerb und wird dem Anfangsvermögen des erbenden Partners zugerechnet. [5] Das bedeutet, der reine Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbes fällt nicht in den Zugewinn. Diese Regelung soll sicherstellen, dass nur gemeinsam erwirtschaftetes Vermögen geteilt wird. Doch die Tücke steckt im Detail, genauer gesagt in der Wertentwicklung der Immobilie.
Der entscheidende Faktor: Wertsteigerungen der Immobilie im Zugewinn
Der Wert einer Immobilie bleibt selten konstant. Genau diese Wertsteigerung während der Ehezeit ist der Knackpunkt beim Zugewinnausgleich. [2] Nehmen wir ein Beispiel: Sie erben 2015 ein Haus im Wert von 350.000 €. Zum Zeitpunkt des Scheidungsantrags 2025 ist das Haus 550.000 € wert. Die Wertsteigerung von 200.000 € ist voll dem Zugewinn zuzurechnen. Ihr Ex-Partner hat somit einen Anspruch auf die Hälfte dieser Summe, also 100.000 €. [1] Diese Wertsteigerung kann durch Marktentwicklung oder durch Investitionen wie Renovierungen entstehen. [3] Selbst wenn Sie keinen Cent in das Haus investiert haben, die reine Marktwertsteigerung zählt. Umso wichtiger ist es, die richtigen strategischen Schritte zu kennen, um diesen Anspruch zu minimieren oder ganz auszuschließen. Eine Möglichkeit ist die lückenlose Dokumentation.
Strategie 1: Lückenlose Dokumentation und präzise Bewertung
Die exakte Ermittlung des Immobilienwerts zu zwei Stichtagen ist entscheidend: dem Tag des Erbantritts und dem Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen ist hierfür unerlässlich. [2] Dieses Gutachten dokumentiert den genauen Wert und Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbes und bildet die Basis für die Berechnung des Zugewinns. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 haben sich die Bewertungsverfahren geändert, um Werte realitätsnäher abzubilden, was oft zu höheren Bewertungen führt. [3] Eine präzise Wertermittlung zum richtigen Zeitpunkt kann Ihnen also zehntausende Euro sparen. Folgende Dokumente sind dabei entscheidend:
Verkehrswertgutachten zum Zeitpunkt des Erbes
Grundbuchauszug zur Klärung der Eigentumsverhältnisse
Erbschein als Nachweis des Erwerbs
Belege über Investitionen und Renovierungen
Fotos, die den Zustand der Immobilie dokumentieren
Noch mehr Sicherheit bietet jedoch ein vorausschauender Ehevertrag.
Strategie 2: Vermögensschutz durch einen modifizierten Ehevertrag
Die sicherste Methode, um eine geerbte Immobilie und ihre Wertsteigerung zu schützen, ist ein notariell beurkundeter Ehevertrag. [1] Hier können Sie vom gesetzlichen Güterstand abweichen und eine sogenannte modifizierte Zugewinngemeinschaft vereinbaren. [3] In diesem Vertrag können Sie festlegen, dass bestimmte Vermögenswerte, wie eben jene geerbte Immobilie, aus dem Zugewinnausgleich komplett herausgenommen werden. Das schließt explizit auch zukünftige Wertsteigerungen mit ein. Eine solche Vereinbarung schafft von vornherein klare Verhältnisse und verhindert teure Auseinandersetzungen im Scheidungsfall. [1] Ein solcher Vertrag kann sogar noch während der Ehe geschlossen werden, um das Vermögen für die Zukunft abzusichern. [2] Mit einem solchen Vertrag lassen sich die häufigsten und teuersten Fehler vermeiden.
Praxisfallen vermeiden: 3 häufige Fehler beim Umgang mit geerbtem Immobilienvermögen
Selbst mit dem Wissen um die Rechtslage lauern im Alltag kostspielige Fallen. Ein häufiger Fehler ist die Vermischung von Vermögen. Wenn Sie zum Beispiel Mieteinnahmen aus der geerbten Immobilie auf ein gemeinsames Konto fließen lassen, können diese als eheprägendes Einkommen gewertet werden. [4] Ein weiterer Fehler ist die Finanzierung von Renovierungen aus gemeinsamen Mitteln ohne klare Regelung. Investiert Ihr Partner 50.000 € in den Ausbau des Dachgeschosses, kann er diesen Betrag oder die daraus resultierende Wertsteigerung zurückfordern. Der dritte Fehler ist der Verkauf der Immobilie und die anschließende gemeinsame Nutzung des Erlöses, etwa für den Kauf eines neuen Familienautos. Hierdurch wird das privilegierte Vermögen in gemeinsames umgewandelt und ist im Zugewinnausgleich voll zu berücksichtigen. Um diese Fallstricke zu umgehen, ist eine professionelle Beratung unerlässlich.
Ihr nächster Schritt: Persönliche Rechtsberatung für Ihre Sicherheit
Die gesetzlichen Regelungen zum Zugewinnausgleich bei Erbschaften sind komplex und die finanziellen Risiken erheblich. Ein einziger Fehler kann Sie einen sechsstelligen Betrag kosten. Verlassen Sie sich nicht auf Halbwissen aus dem Internet, sondern sichern Sie Ihr Vermögen professionell ab. Wir bei braun-legal verbinden Sie persönlich mit erfahrenen Anwälten für Familien- und Erbrecht. Unsere Experten analysieren Ihre individuelle Situation und entwickeln eine maßgeschneiderte Strategie für Sie, sei es durch einen modifizierten Ehevertrag oder die richtige Vorgehensweise im Scheidungsfall. Wir beraten Sie persönlich, damit Sie eine schnelle und vertrauenswürdige Lösung erhalten. Buchen Sie jetzt direkt einen Beratungstermin und schützen Sie, was Ihnen gehört.
Literatur
[[1]]: Was ist eine Zugewinngemeinschaft: https://www.finanztip.de/zugewinngemeinschaft/
[[2]]: Zugewinnausgleich bei Immobilien im Alleineigentum: https://www.immoportal.com/verwalten/scheidung/zugewinngemeinschaft-haus-alle-infos-fuer-alleineigentuemer
[[3]]: Zugewinnausgleich im Todesfall - § 1371 BGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1371.html
[[4]]: Geerbte Immobilie und Zugewinnausgleich bei Scheidung: https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/zugewinnausgleich-haus-alleineigentum/
[[7]]: Modifizierte Zugewinngemeinschaft im Ehevertrag: https://www.familienrechtsinfo.de/gueterrecht/modifizierte-zugewinngemeinschaft/
FAQ
Muss ich meinen Partner auszahlen, wenn ich ein Haus erbe?
Nicht für das Haus selbst. Der Wert des Hauses zum Zeitpunkt des Erbes gehört Ihnen allein. Sie müssen Ihren Partner aber für die Hälfte der Wertsteigerung auszahlen, die das Haus während der Ehe erfahren hat, es sei denn, ein Ehevertrag schließt dies aus.
Was passiert, wenn wir gemeinsam in die geerbte Immobilie investiert haben?
Wenn gemeinsames Vermögen in die geerbte Immobilie investiert wurde, um sie z.B. zu renovieren, wird die Sache komplizierter. Der Partner, dem die Immobilie nicht gehört, hat in der Regel einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Investition oder auf Beteiligung an der dadurch entstandenen Wertsteigerung. Eine klare Dokumentation ist hier entscheidend.
Kann ich einen Ehevertrag auch nach der Erbschaft noch abschließen?
Ja, ein Ehevertrag kann jederzeit während der Ehe geschlossen oder geändert werden. Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, ist es sehr sinnvoll, einen Ehevertrag aufzusetzen, um die Immobilie und ihre zukünftigen Wertsteigerungen für den Fall einer Scheidung abzusichern.
Wie wird der Wert der Immobilie für den Zugewinnausgleich ermittelt?
Es sind zwei Werte relevant: der Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls (Anfangsvermögen) und der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags (Endvermögen). Beide Werte sollten idealerweise durch unabhängige Sachverständigengutachten ermittelt werden, um Streit zu vermeiden.
Was ist eine modifizierte Zugewinngemeinschaft?
Die modifizierte Zugewinngemeinschaft ist eine per Ehevertrag angepasste Form des gesetzlichen Güterstandes. Sie erlaubt es Ehepartnern, individuelle Regeln zu vereinbaren, z.B. bestimmte Vermögensgegenstände wie ein Unternehmen oder eine geerbte Immobilie vom Zugewinnausgleich auszuschließen.
Verliere ich den Schutz für mein Erbe, wenn ich das Haus verkaufe?
Wenn Sie die geerbte Immobilie verkaufen und den Erlös für gemeinsame Zwecke verwenden oder mit gemeinsamem Vermögen vermischen, geht der Schutz verloren. Der Erlös wird dann Teil des normalen Endvermögens und ist im Zugewinnausgleich voll zu berücksichtigen. Man spricht hier von einer Vermögensvermischung.
