Scheidung & Haus behalten: So sichern Sie sich die Immobilie in 3 Schritten
Eine Scheidung wirft eine drängende Frage auf: Was wird aus dem gemeinsamen Haus? Ein Mandant von uns sparte über 15.000 € an Steuern und Nebenkosten, indem er die Übertragung des Hauses strategisch plante. Erfahren Sie, wie Sie das Familienheim für sich sichern und teure Fehler vermeiden können.
Das Thema kurz und kompakt
Ein Partner kann das Haus übernehmen, indem er den anderen auszahlt; die Summe basiert auf dem Verkehrswert abzüglich der Schulden.
Die Übertragung des Eigentums vor der rechtskräftigen Scheidung spart die Grunderwerbsteuer, die bis zu 6,5 % betragen kann.
Eine Teilungsversteigerung sollte unbedingt vermieden werden, da der Erlös oft bis zu 30 % unter dem Marktwert liegt und hohe Kosten verursacht.
Die Scheidung ist emotional belastend, und die Sorge um das gemeinsame Haus wiegt schwer. Für über 40 % der Paare ist die Immobilie der größte Vermögenswert. Die Frage „Wie kann ich während der Scheidung das gemeinsam erworbene Haus behalten?“ ist daher zentral. Es geht nicht nur um einen Wohnort, sondern um ein Zuhause voller Erinnerungen. Eine Einigung ist oft schwierig, doch mit der richtigen Strategie können Sie die Immobilie übernehmen. Wir zeigen Ihnen, welche Optionen Sie haben, wie Sie den Wert fair berechnen und welche steuerlichen Fristen Sie unbedingt einhalten müssen, um finanzielle Nachteile zu verhindern.
Die Ausgangslage: Wem gehört das Haus bei einer Scheidung wirklich?
Bevor über die Zukunft des Hauses entschieden wird, muss die Eigentumsfrage geklärt sein. Ein Blick ins Grundbuch schafft Klarheit: In über 70 % der Fälle sind beide Ehepartner als Miteigentümer eingetragen. Leben Sie ohne Ehevertrag, gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass der während der Ehe entstandene Wertzuwachs der Immobilie bei einer Scheidung geteilt wird. Selbst wenn nur ein Partner im Grundbuch steht, hat der andere oft Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich. Der Grundbucheintrag allein schützt also nicht vor Zahlungsansprüchen des Ex-Partners. Eine frühzeitige Klärung dieser Verhältnisse ist der erste Schritt, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Eine anwaltliche Beratung kann hierbei helfen, die genaue Höhe des Zugewinns zu ermitteln. Mehr Informationen dazu finden Sie unter Zugewinnausgleich bei Scheidung berechnen. Die Kenntnis Ihrer exakten Rechtsposition ist die Basis für alle weiteren Verhandlungen.
Option 1: Den Partner auszahlen und alleiniger Eigentümer werden
Die häufigste Lösung ist, dass ein Partner die Immobilie übernimmt und den anderen auszahlt. Dies sichert den Verbleib im gewohnten Umfeld, erfordert aber eine solide Finanzplanung. Die Höhe der Auszahlungssumme ergibt sich aus dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie abzüglich der Restschulden. Bei einem Hauswert von 400.000 € und einer Restschuld von 150.000 € beträgt der auszuzahlende Anteil beispielsweise 125.000 €. Die größte Hürde ist oft die Zustimmung der Bank zur alleinigen Kreditübernahme. Die Bank prüft Ihre Bonität und muss Sie aus der Mithaftung für den Kredit entlassen. Ohne Zustimmung der Bank haften beide Partner weiter für den gesamten Kredit, selbst nach der Scheidung. Die Übertragung des Eigentumsanteils muss zudem notariell beurkundet werden. Eine genaue Berechnung ist entscheidend, wie unser Ratgeber zum Zugewinnausgleich bei Immobilienkredit zeigt. Wenn eine direkte Auszahlung nicht möglich ist, gibt es kreative Lösungswege.
Finanzierung der Auszahlung: Kreative Lösungen und Verrechnungsmodelle
Nicht immer sind die liquiden Mittel für eine sofortige Auszahlung des Partners vorhanden. In solchen Fällen gibt es mehrere alternative Ansätze, die in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festgehalten werden können. Eine Möglichkeit ist die Verrechnung der Auszahlungssumme mit anderen Ansprüchen. So kann der Betrag mit zukünftigen Unterhaltszahlungen oder dem restlichen Zugewinnausgleich verrechnet werden. Eine weitere Option ist die Vereinbarung einer Ratenzahlung über einen festgelegten Zeitraum von beispielsweise 5 Jahren. In manchen Fällen wird auch ein Wohnrecht für den ausziehenden Partner für eine Übergangszeit eingeräumt, was den Auszahlungsbetrag senken kann. Wichtig ist, dass solche Vereinbarungen rechtssicher gestaltet werden, um spätere Konflikte zu vermeiden. Hier sind die Schritte, um eine solche Lösung zu strukturieren:
Ermittlung aller gegenseitigen finanziellen Ansprüche (Zugewinn, Unterhalt).
Berechnung der exakten Auszahlungssumme für die Immobilie.
Prüfung von Verrechnungsmöglichkeiten und deren steuerlichen Auswirkungen.
Entwurf einer Ratenzahlungsvereinbarung mit klaren Fristen und Sicherheiten.
Notarielle Beurkundung der gesamten Vereinbarung zur rechtlichen Absicherung.
Diese strukturierten Optionen können eine ansonsten unmögliche Übernahme des Hauses doch noch realisieren.
Steuerfallen umgehen: Grunderwerbsteuer und Spekulationssteuer im Blick behalten
Bei der Übertragung einer Immobilie im Scheidungskontext lauern zwei große Steuerfallen. Die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland bis zu 6,5 % des Immobilienwertes betragen kann, entfällt, wenn die Übertragung des Miteigentumsanteils im Zuge der Vermögensauseinandersetzung anlässlich der Scheidung erfolgt. [2] Der entscheidende Punkt ist, die Übertragung vor Rechtskraft der Scheidung notariell zu regeln. Die zweite Gefahr ist die Spekulationssteuer. Sie wird fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen und ein Gewinn erzielt wird. [3] Eine Ausnahme gilt bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Zieht ein Partner jedoch aus und verkauft seinen Anteil erst im Folgejahr, kann das Finanzamt Spekulationssteuer auf seinen Veräußerungsgewinn erheben. Dies kann schnell zu einer unerwarteten Steuernachzahlung von mehreren tausend Euro führen. Eine vorausschauende Planung der Scheidungskosten und -folgen ist daher unerlässlich.
Alternative Modelle: Wenn eine Auszahlung nicht infrage kommt
Ist eine Übernahme durch einen Partner finanziell nicht machbar, müssen Alternativen geprüft werden, um eine Teilungsversteigerung zu verhindern. Eine Option ist die Realteilung, bei der das Haus in zwei abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut wird. Dies ist jedoch nur bei etwa 10 % der Einfamilienhäuser baulich möglich und genehmigungsfähig. Eine weitere Möglichkeit ist die gemeinsame Vermietung der Immobilie. Die Mieteinnahmen können zur Tilgung des Kredits und zur Deckung der Kosten verwendet werden. Überschüsse werden geteilt. Dies erfordert jedoch ein hohes Maß an Kooperation, was nach einer Trennung oft schwierig ist. Die Übertragung des Hauses auf gemeinsame Kinder ist eine weitere, oft emotional bevorzugte Variante. Hierbei müssen jedoch die Schenkungssteuerfreibeträge (400.000 € pro Kind und Elternteil) beachtet und der zukünftige Unterhalt der Kinder geklärt werden. Ein Fachanwalt für Familienrecht kann die Vor- und Nachteile jeder Option für Ihre spezifische Situation bewerten.
Die letzte Eskalation vermeiden: Die Teilungsversteigerung
Können sich die Ehepartner auf keine der genannten Lösungen einigen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Dies ist eine öffentliche Zwangsversteigerung der Immobilie. Das Verfahren ist langwierig und kostspielig, da Gerichts- und Gutachterkosten anfallen, die schnell 5 % des Verkehrswertes übersteigen können. Der größte Nachteil ist, dass der Erlös bei einer Versteigerung oft 20-30 % unter dem freien Marktwert liegt. Am Ende verlieren beide Partner erheblich an Vermögen. Eine Teilungsversteigerung sollte daher immer nur der allerletzte Ausweg sein. Eine rechtzeitige und professionell moderierte Verhandlung kann diesen finanziellen Schaden fast immer abwenden. Der gesamte Ablauf des Scheidungsverfahrens bietet mehrere Zeitpunkte, um eine gütliche Einigung zu erzielen. Nutzen Sie diese Chancen, um Ihr Vermögen zu schützen.
Jede Einigung über das Schicksal der Immobilie steht und fällt mit einer realistischen Wertermittlung. Oft haben die Partner sehr unterschiedliche Vorstellungen vom Wert des Hauses, was Verhandlungen blockiert. Ein von beiden Seiten beauftragter, unabhängiger Immobiliengutachter kann hier eine objektive Grundlage schaffen. Die Kosten für ein solches Gutachten liegen meist zwischen 500 € und 2.500 € und sind eine lohnende Investition, um einen langwierigen Streit zu vermeiden. Das Gutachten berücksichtigt Lage, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktentwicklung gemäß den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Mit einer klaren, unparteiischen Zahl auf dem Tisch werden Verhandlungen sachlicher und zielführender. Diese Bewertung ist nicht nur für die Ausgleichszahlung, sondern auch für die Bank und das Finanzamt eine wichtige Berechnungsgrundlage. Eine faire Bewertung ist der Schlüssel, um das gemeinsame Haus während der Scheidung erfolgreich zu behalten.
Literatur
[[1]]: Scheidung mit Haus: https://www.familienrechtsinfo.de/scheidung/scheidung-mit-haus/
[[2]]: Zugewinnausgleich bei Scheidung mit Haus: https://www.immowelt.de/ratgeber/wohnen/zugewinnausgleich
[[3]]: Spekulationssteuer bei Grundstücken: https://stuetz-immotax.de/spekulationssteuer-grundstuck/
[[4]]: Haus in die Ehe eingebracht: Was passiert bei Scheidung?: https://brumani.de/haus-mit-in-ehe-gebracht-was-passiert-nach-der-scheidung/
[[5]]: Zugewinnausgleich bei Immobilien im Alleineigentum: https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/zugewinnausgleich-haus-alleineigentum/
[[6]]: Immobilie im Zugewinnausgleich bei Scheidung: https://www.kanzlei-hasselbach.de/blog/immobilie-zugewinnausgleich/
[[7]]: Scheidung mit Haus: Lösungen für die Immobilie: https://www.drklein.de/scheidung-mit-haus.html
[[8]]: BGB § 1378 - Ausgleichsforderung bei Zugewinngemeinschaft: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1378.html
FAQ
Wie kann ich das gemeinsam erworbene Haus während der Scheidung behalten?
Sie können das Haus behalten, indem Sie den Miteigentumsanteil Ihres Partners übernehmen. Dies geschieht in der Regel durch eine Auszahlung, deren Höhe sich am aktuellen Immobilienwert und den Restschulden orientiert. Die Vereinbarung muss notariell beurkundet werden und die Bank muss einer eventuellen Kreditübernahme zustimmen.
Welche Kosten fallen an, wenn ich das Haus übernehme?
Neben der Auszahlungssumme an Ihren Partner fallen Notarkosten und Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung an (ca. 1,5-2 % des Verkehrswertes). Wenn Sie die Übertragung nicht rechtzeitig regeln, kann zusätzlich Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %) anfallen.
Was ist, wenn ich mir die Auszahlung meines Partners nicht leisten kann?
Wenn eine direkte Auszahlung nicht möglich ist, können Sie alternative Modelle verhandeln. Dazu gehören die Verrechnung mit Unterhaltsansprüchen, eine Ratenzahlung oder die Übertragung des Hauses an gemeinsame Kinder. Lassen Sie sich hierzu anwaltlich beraten.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meinen Hausanteil an den Ex-Partner verkaufe?
Unter Umständen ja. Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen und Sie bereits ausgezogen sind, kann das Finanzamt auf Ihren Gewinnanteil Spekulationssteuer erheben. Eine sorgfältige Planung des Verkaufszeitpunkts ist daher entscheidend.
Was passiert, wenn wir uns über das Haus nicht einigen können?
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder von Ihnen die Teilungsversteigerung beantragen. Dies ist eine Zwangsversteigerung, die oft zu erheblichen finanziellen Verlusten für beide Seiten führt und daher vermieden werden sollte.
Wie kann braun-legal mir helfen, mein Haus zu behalten?
Wir verbinden Sie persönlich mit erfahrenen Fachanwälten für Familienrecht. Diese prüfen Ihre individuelle Situation, berechnen Ihre Ansprüche, verhandeln mit Ihrem Partner und der Bank und entwerfen eine rechtssichere Scheidungsfolgenvereinbarung, damit Sie Ihr Zuhause behalten können.
