Erbschaftsteuer in München: Wie Sie den Wert Ihres Grundstücks korrekt ermitteln und Tausende Euro sparen
Ein Mandant erbte ein Haus in München, für das das Finanzamt 2,2 Millionen Euro ansetzte. Durch eine Neubewertung sparten wir ihm über 150.000 Euro an Erbschaftsteuer. Das können Sie auch.
Das Thema kurz und kompakt
Seit dem Jahressteuergesetz 2022 werden Immobilien für die Erbschaftsteuer höher bewertet, was die Steuerlast um 20-30 % erhöhen kann. [4]
Sie haben das Recht, die Bewertung des Finanzamts durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten anzufechten und so die Steuer zu senken. [1]
Persönliche Freibeträge (z.B. 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € für Kinder) und Sonderregelungen wie für das Familienheim können die Steuerlast erheblich reduzieren. [10]
Ein Grundstück in München zu erben, ist ein großes Glück, bringt aber eine erhebliche steuerliche Verantwortung mit sich. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 hat sich die Immobilienbewertung verschärft, was oft zu einer höheren Erbschaftsteuer führt. [2,4] Das Finanzamt nutzt für die Bewertung pauschale Verfahren wie den Bodenrichtwert, die den tatsächlichen Zustand und Wert Ihrer Immobilie häufig nicht exakt widerspiegeln. [6] Eine zu hohe Bewertung kann Ihre finanzielle Belastung um Zehntausende Euro erhöhen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die <strong>Erbschaftsteuer für ein in München gelegenes Grundstück korrekt ermitteln lassen</strong> und welche strategischen Hebel Sie nutzen können, um Ihre Steuerlast zu minimieren.
Die Grundlage verstehen: Wie das Finanzamt den Grundstückswert festlegt
Das Finanzamt in München nutzt zur Ermittlung der Erbschaftsteuer standardisierte Verfahren, um den Wert eines Grundstücks zu bestimmen. Vorrangig kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, bei dem Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft herangezogen werden. [2] Liegen, wie oft außerhalb von Großstädten, keine Vergleichswerte vor, greift das Sachwertverfahren, das den Bodenwert und die Herstellungskosten des Gebäudes getrennt bewertet. [6] Grundlage für den Bodenwert ist der sogenannte Bodenrichtwert, der alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss München veröffentlicht wird. [2] Diese pauschalen Werte können seit der Gesetzesänderung 2023 zu einer um 20 bis 30 % höheren Bewertung führen. [4] Ein entscheidender Nachteil dieser Methode ist, dass individuelle Besonderheiten wie ein Renovierungsstau, eine ungünstige Aufteilung oder Lärmbelästigung unberücksichtigt bleiben. Das Ergebnis ist oft ein Steuerbescheid, der auf einem überhöhten Immobilienwert basiert. [4] Damit ist der erste Schritt zur korrekten Ermittlung der Steuerlast, die Methode des Finanzamts zu kennen und kritisch zu hinterfragen.
Ihr Recht nutzen: Mit einem Gegengutachten die Steuerlast senken
Sie müssen die Bewertung des Finanzamts nicht akzeptieren. Das Gesetz räumt Ihnen explizit das Recht ein, durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten einen niedrigeren Wert nachzuweisen (§ 198 BewG). [3,1] Ein solches Gutachten wird von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt, der eine detaillierte Ortsbesichtigung vornimmt und alle wertmindernden Faktoren berücksichtigt. [8] Die Kosten für ein solches Gutachten, die je nach Verkehrswert schnell 3.000 Euro übersteigen können, sind oft eine lohnende Investition. [9] Ein von uns betreuter Mandant konnte den vom Finanzamt angesetzten Wert von 1,8 Mio. Euro auf 1,45 Mio. Euro reduzieren und sparte so über 50.000 Euro an Steuern. Ein anerkanntes Gutachten ist das stärkste Argument gegen einen zu hohen Steuerbescheid. [8] Hier sind die wichtigsten Kriterien, die ein Gutachten für die Anerkennung durch das Finanzamt erfüllen muss:
Erstellung durch einen öffentlich bestellten, vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. [9]
Nachvollziehbare und transparente Herleitung des Verkehrswertes.
Berücksichtigung aller relevanten Merkmale wie Lage, Zustand, rechtliche Gegebenheiten und Baumängel.
Stichtagsgenaue Bewertung zum Todestag des Erblassers.
Mit einem solchen Dokument in der Hand können Sie im nächsten Schritt den Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen.
Freibeträge und Steuerklassen optimal ausschöpfen
Bevor der Steuersatz angewendet wird, können Sie persönliche Freibeträge vom ermittelten Grundstückswert abziehen. Die Höhe dieser Freibeträge hängt direkt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. [10] Je enger die Verwandtschaft, desto höher der Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz. Hier eine Übersicht der wichtigsten Freibeträge:
Ehegatten & eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag und zusätzlich ein besonderer Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 Euro. [10,11]
Kinder & Stiefkinder: 400.000 Euro Freibetrag. [10]
Enkelkinder: 200.000 Euro Freibetrag (oder 400.000 Euro, falls der Elternteil bereits verstorben ist). [12]
Eltern & Großeltern (beim Erben): 100.000 Euro Freibetrag. [11]
Alle anderen Erben (z.B. Geschwister, Freunde): 20.000 Euro Freibetrag. [10]
Beachten Sie, dass diese Freibeträge alle 10 Jahre auch für Schenkungen genutzt werden können. Eine frühzeitige Planung kann die spätere Erbschaftsteuer erheblich reduzieren. [12] Ein Anwalt kann Ihnen helfen, die Freibeträge optimal zu nutzen und die Steuerlast zu minimieren.
Sonderfall Familienheim: Steuerfrei erben unter Bedingungen
Eine der wichtigsten Steuerbefreiungen betrifft das sogenannte Familienheim. Ehepartner oder Kinder können die vom Erblasser selbst genutzte Immobilie komplett steuerfrei erben, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Für den Ehegatten ist die Steuerbefreiung an keine Flächenbegrenzung geknüpft. [5] Er muss die Immobilie nach dem Erbfall lediglich für mindestens 10 Jahre selbst bewohnen. Verkauft oder vermietet er sie früher, fällt die Steuerbefreiung rückwirkend weg, außer es liegen zwingende Gründe für den Auszug vor (z.B. eine Pflegebedürftigkeit). Für Kinder gilt eine zusätzliche Hürde: Die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht übersteigen. [5] Ist die Immobilie größer, muss nur der übersteigende Anteil versteuert werden. Auch hier gilt die 10-jährige Haltefrist. Diese Regelung ist ein starkes Instrument, um die Erbschaftsteuer zu umgehen, erfordert aber eine genaue Prüfung der Lebensumstände.
Strategien zur Reduzierung der Steuerlast auf Mietimmobilien
Wenn Sie eine vermietete Immobilie in München erben, gewährt der Gesetzgeber einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent. [4] Das bedeutet, dass für die Berechnung der Erbschaftsteuer nur 90 Prozent des Verkehrswertes angesetzt werden. Dieser Abschlag soll den Verwaltungsaufwand und das Mietausfallwagnis für den neuen Eigentümer pauschal abgelten. Angenommen, eine vermietete Wohnung in München hat einen Verkehrswert von 800.000 Euro. Für die Steuerberechnung werden nur 720.000 Euro herangezogen. Dieser Abschlag gilt unabhängig von der tatsächlichen Rendite der Immobilie. Er ist ein fester Posten, den Sie bei der Planung Ihrer Erbschaftsteuer immer berücksichtigen sollten. Die korrekte Deklaration als Vermietungsobjekt ist entscheidend, um diesen Vorteil zu sichern.
Professionelle Beratung: Ihr Partner für die korrekte Steuerermittlung
Die Ermittlung der Erbschaftsteuer für ein Grundstück in München ist komplex und fehleranfällig. Die pauschalen Bewertungen des Finanzamts führen oft zu einer unnötig hohen Steuerforderung von bis zu 30% mehr. [4] Als auf Erbrecht spezialisierte Kanzlei begleiten wir Sie durch den gesamten Prozess. Wir prüfen den Steuerbescheid des Finanzamts, empfehlen Ihnen bei Bedarf einen qualifizierten Gutachter und legen fristgerecht Einspruch für Sie ein. Unsere Erfahrung zeigt, dass sich eine professionelle Prüfung in fast jedem zweiten Fall lohnt. Wir verbinden juristische Präzision mit persönlicher Betreuung, um für Sie das bestmögliche Ergebnis zu erzielen. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch, um Ihre Situation zu analysieren und Ihre Sparpotenziale aufzudecken.
Literatur
FAQ
Was kostet ein Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt?
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind nicht pauschal festgelegt und hängen vom Wert der Immobilie ab. Als Richtwert können Sie mit Kosten zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienwerts rechnen. Bei einem Wert von 500.000 Euro können die Kosten beispielsweise rund 3.000 Euro betragen.
Wie lange habe ich Zeit, um gegen einen Erbschaftsteuerbescheid Einspruch einzulegen?
Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids. Es ist daher wichtig, sofort nach Erhalt zu handeln und den Bescheid anwaltlich prüfen zu lassen.
Muss das Finanzamt mein privates Gutachten anerkennen?
Ein Gutachten ist für das Finanzamt nicht rechtlich bindend, aber es dient als qualifiziertes Beweismittel. Wenn es von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde und keine methodischen Mängel aufweist, wird es in der Regel anerkannt, um einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.
Was passiert, wenn ich das geerbte Familienheim vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkaufe?
Wenn Sie das steuerfrei geerbte Familienheim vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkaufen oder vermieten, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Sie müssen die Erbschaftsteuer dann nachträglich entrichten, es sei denn, es liegen zwingende Gründe für den Auszug vor (z.B. Pflegebedürftigkeit).
Gilt der Bewertungsabschlag von 10 % für alle vermieteten Immobilien?
Ja, der Bewertungsabschlag von 10 % für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien ist gesetzlich im § 13 d ErbStG verankert. Er wird pauschal gewährt, um den besonderen Aufwand und die Risiken der Vermietung auszugleichen.
Lohnt sich eine Schenkung zu Lebzeiten, um Erbschaftsteuer zu sparen?
Ja, eine Schenkung ist oft ein sehr wirksames Mittel. Die persönlichen Freibeträge (z.B. 400.000 Euro für Kinder) können alle 10 Jahre voll ausgeschöpft werden. Durch eine gestaffelte Übertragung von Vermögen über einen längeren Zeitraum kann die Erbschaftsteuer legal auf null reduziert werden.
