Erbanteil in München verkaufen: Ihr schneller Weg aus der Erbengemeinschaft
Ein Miterbe blockiert seit 18 Monaten den Verkauf des Elternhauses in München-Bogenhausen. Sie wollen nur noch raus, aber wie? Der Verkauf Ihres Erbanteils ist oft der schnellste Weg, um an Ihr Geld zu kommen und den Konflikt zu beenden.
Das Thema kurz und kompakt
Sie können Ihren Erbanteil gemäß § 2033 BGB jederzeit als Ganzes verkaufen, ohne die Zustimmung der Miterben einholen zu müssen.
Ihre Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten nach Kenntnis des Verkaufs ausüben können.
Der Kaufvertrag über einen Erbanteil muss immer notariell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein.
Mandant F. aus München-Schwabing sparte sich durch den gezielten Verkauf seines Erbanteils ein drohendes Gerichtsverfahren und über 15.000 € an potenziellen Prozesskosten. Eine Erbengemeinschaft wird schnell zur Belastung, besonders wenn Immobilien im Spiel sind und die Miterben uneins sind. Der Verkauf des eigenen Anteils ist eine oft übersehene, aber wirksame Strategie. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihren Erbanteil an einer Erbengemeinschaft in München verkaufen können, welche rechtlichen Hürden nach § 2033 BGB bestehen und wie Sie den besten Preis erzielen. [1]
Die Blockade in der Erbengemeinschaft als Chance nutzen
Über 30% aller Erbengemeinschaften in Deutschland streiten über die Verwaltung oder den Verkauf des Nachlasses. In München, wo eine Immobilie schnell einen Wert von über 1 Million Euro hat, sind die Konflikte besonders intensiv. Wenn ein Miterbe blockiert, müssen Sie nicht jahrelang auf Ihr Geld warten. Nach § 2033 BGB kann jeder Miterbe seinen Anteil jederzeit als Ganzes verkaufen, ohne die Zustimmung der anderen. [4] Dieser Schritt verschafft Ihnen sofortige Liquidität und befreit Sie aus der Zwangsgemeinschaft. Eine professionelle Beratung zur Erbengemeinschaft ist dabei der erste Schritt. Bevor Sie jedoch den Verkaufsprozess starten, müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen klar sein.
Rechtliche Grundlagen für den Verkauf Ihres Erbanteils
Der Verkauf Ihres Erbanteils ist ein rechtlich klar definierter Prozess, der aber eine entscheidende formale Anforderung hat. Der Kaufvertrag über den Erbteil muss zwingend notariell beurkundet werden, um gültig zu sein. [1] Ohne einen Notartermin ist der gesamte Verkauf unwirksam. Ein weiterer zentraler Punkt ist das gesetzliche Vorkaufsrecht der Miterben, geregelt in § 2034 BGB. [3] Sie haben das Recht, in den mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag zu exakt denselben Konditionen einzutreten. Für diesen Schritt haben die Miterben genau zwei Monate Zeit. [3] Ein erfahrener Anwalt für Erbrecht sichert den Prozess für Sie ab. Das Vorkaufsrecht der Miterben ist eine der wichtigsten Hürden, die es strategisch zu managen gilt.
Das Vorkaufsrecht der Miterben gezielt managen
Das Vorkaufsrecht der Miterben muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten ausgeübt werden. [2] Diese Frist beginnt für jeden Miterben einzeln, sobald er nachweislich Kenntnis vom Inhalt des notariell beurkundeten Kaufvertrags erhalten hat. [2] Eine proaktive und transparente Kommunikation kann hier die Unsicherheitsphase erheblich verkürzen. Die Frist von zwei Monaten beginnt erst mit der Mitteilung über den beurkundeten Kaufvertrag. [4] Sie als Verkäufer sind verpflichtet, die Miterben über den Verkauf zu informieren. [2] So stellen Sie sicher, dass Sie am Ende nicht nur Ihr Geld erhalten, sondern auch rechtlich aus allen Verpflichtungen der Erbengemeinschaft entlassen sind und die Auszahlung fordern können. Ist die Hürde des Vorkaufsrechts genommen, stellt sich die entscheidende Frage nach dem Wert Ihres Anteils.
Wertermittlung: So bestimmen Sie den fairen Preis für Ihren Erbanteil in München
Der Wert Ihres Erbanteils leitet sich direkt vom Gesamtwert des Nachlasses ab. Zuerst wird der Verkehrswert aller Vermögensgegenstände (z.B. Immobilien, Kontoguthaben) ermittelt und alle Schulden abgezogen. Das Ergebnis wird dann durch Ihre Erbquote geteilt. Gerade in München ist die Immobilienbewertung der entscheidende Faktor. Hierfür gibt es drei anerkannte Verfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG): [1,2]
Vergleichswertverfahren: Hier werden die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft (z.B. München-Neuhausen) herangezogen.
Sachwertverfahren: Dieses Verfahren bewertet die reinen Baukosten abzüglich der Alterswertminderung und addiert den Bodenrichtwert.
Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Objekten wird der Wert anhand der zukünftig zu erwartenden Mieteinnahmen berechnet.
Ein Kurzgutachten eines Sachverständigen kostet oft nur wenige hundert Euro und liefert eine solide Verhandlungsbasis. Ein faires Wertgutachten ist die Grundlage für den Verkauf. Mit einem klaren Wert in der Hand können Sie gezielt nach Käufern suchen.
Käufer finden: Wer kauft einen Erbanteil in München?
Für den Verkauf Ihres Erbanteils gibt es verschiedene Interessentengruppen. Jede hat spezifische Vor- und Nachteile, die Sie kennen sollten.
Miterben: Sie sind oft die ersten Ansprechpartner und haben ein natürliches Interesse, den Nachlass in der Familie zu halten.
Professionelle Investoren: Es gibt Unternehmen, die sich auf den Kauf von Erbanteilen spezialisiert haben. Sie bieten eine schnelle Abwicklung in oft unter 4 Wochen.
Private Kapitalanleger: Vermögende Privatpersonen suchen nach Anlagemöglichkeiten und könnten an einem Erbteil mit wertvollen Immobilien interessiert sein.
Immobilienunternehmen: Wenn der Nachlass hauptsächlich aus einer attraktiven Immobilie besteht, können auch Bauträger oder Projektentwickler als Käufer auftreten.
Professionelle Investoren zahlen oft einen Abschlag von 20-40% auf den Nennwert, garantieren dafür aber eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung. Der Verkauf einer Immobilie aus der Erbengemeinschaft ist komplex. Der Verkauf hat auch steuerliche Konsequenzen, die Sie kennen sollten.
Steuerliche Aspekte beim Erbanteilsverkauf optimieren
Beim Verkauf eines Erbanteils fällt in der Regel keine Erbschaftssteuer an, da diese bereits mit dem Erbfall geregelt wurde. Stattdessen kann Einkommensteuer in Form der Spekulationssteuer anfallen. Dies ist der Fall, wenn sich im Nachlass eine Immobilie befindet und zwischen dem Kauf durch den Erblasser und dem Verkauf durch Sie weniger als 10 Jahre liegen. [1] Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum durch den Erblasser, nicht mit dem Erbfall. [3] Eine Ausnahme besteht, wenn der Erblasser die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat. [2] Die genauen Kosten eines Erbrechtsanwalts sind oft geringer als die potenzielle Steuerlast. Ein korrekt gestalteter Vertrag ist das A und O für eine sichere Abwicklung.
Der Notarvertrag ist das Herzstück des Verkaufs und muss mindestens die folgenden fünf Punkte präzise regeln, um Rechtssicherheit für beide Seiten zu schaffen:
Genaue Bezeichnung des Erbteils: Wer ist der Erblasser, was ist das Aktenzeichen des Nachlassgerichts und wie hoch ist die Erbquote?
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Die exakte Summe und das Fälligkeitsdatum müssen klar definiert sein, oft gekoppelt an die Eintragung im Grundbuch.
Übergang von Nutzen und Lasten: Ab wann erhält der Käufer die Erträge (z.B. Mieten) und trägt die Kosten?
Haftungsausschluss: In der Regel wird die Haftung für Sachmängel am Nachlass ausgeschlossen, der Verkäufer haftet aber für den rechtlichen Bestand seines Erbteils. [1]
Regelungen zum Vorkaufsrecht: Der Vertrag sollte festhalten, wie und wann die Miterben informiert werden.
Die notarielle Beurkundung kostet in der Regel zwischen 1,5% und 2,0% des Kaufpreises. Eine Teilungsklage als letzte Option ist weitaus teurer. Ein Verkauf ist eine gute Option, aber nicht die einzige. Es ist wichtig, die Alternativen zu kennen.
Statt Ihren Anteil zu verkaufen, können Sie auch die vollständige Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft betreiben. Das Ziel ist die Aufteilung des gesamten Nachlasses unter allen Erben. Dieser Prozess kann zu einem höheren Erlös führen, da kein Verkaufsabschlag hingenommen werden muss. Allerdings dauert er oft Jahre und ist mit einem hohen Konfliktpotenzial verbunden, das nicht selten in einer Teilungsklage mit Prozesskosten von über 20.000 € mündet. Der Verkauf des Erbteils ist im Vergleich meist der schnellere und nervenschonendere Weg. Wir bei braun-legal helfen Ihnen, die für Ihre Situation in München beste Lösung zu finden und begleiten Sie persönlich durch den gesamten Prozess, um Ihre zerstrittene Erbengemeinschaft aufzulösen.
Literatur
[[1]]: § 2033 BGB - Verkauf des Erbteils: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2033.html
[[2]]: BGB § 2034 - Vorkaufsrecht der Miterben: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2034.html
[[3]]: § 23 EStG - Private Veräußerungsgeschäfte: https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
[[4]]: Bewertung bebauter Grundstücke nach § 182 BewG: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__182.html
[[5]]: Erbteil verkaufen: Kosten und Ablauf: https://www.homeday.de/de/erbschaft/erbteil-verkaufen/
[[6]]: Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer: https://www.handelsblatt.com/vergleich/haus-geerbt-welche-steuern-muss-ich-zahlen/
[[7]]: Veräußerung des Erbteils durch einen Miterben: https://www.erbrecht.de/erbe-sein/erbengemeinschaft/veraeusserung-des-erbteils-durch-einen-miterben/
[[8]]: Erbteilskauf: Chancen und Risiken: https://kanzlei-herfurtner.de/erbteilskauf/
FAQ
Warum sollte ich meinen Erbanteil in München mit braun-legal verkaufen?
Wir verbinden Sie persönlich mit erfahrenen Anwälten für Erbrecht in München. Unsere Experten sichern den Prozess rechtlich ab, helfen bei der Preisfindung und Vertragsgestaltung und sorgen dafür, dass Sie den bestmöglichen Erlös erzielen und schnell aus der blockierten Erbengemeinschaft aussteigen können.
Was sind die größten Risiken beim Verkauf meines Erbanteils?
Das größte Risiko ist ein zu niedriger Verkaufspreis aufgrund einer falschen Bewertung des Nachlasses, insbesondere von Immobilien in München. Ein weiteres Risiko ist ein formunwirksamer Vertrag ohne notarielle Beurkundung. Eine anwaltliche Begleitung minimiert diese Risiken.
Muss ich die Miterben vor dem Verkauf informieren?
Sie müssen die Miterben nicht vorab um Erlaubnis fragen. Sie sind jedoch gesetzlich verpflichtet, die Miterben unverzüglich über den abgeschlossenen Kaufvertrag zu informieren, damit diese ihr zweimonatiges Vorkaufsrecht ausüben können.
Wer zahlt den Notar beim Erbanteilsverkauf?
In der Regel trägt der Käufer die Kosten für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Dies ist jedoch Verhandlungssache und sollte im Vertrag klar geregelt werden.
Fällt Spekulationssteuer auch an, wenn ich den Erbteil an einen Miterben verkaufe?
Ja, die Spekulationssteuer kann auch beim Verkauf an einen Miterben anfallen. Entscheidend ist nicht, an wen Sie verkaufen, sondern ob die 10-Jahres-Frist seit dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser unterschritten wird.
Was ist, wenn mehrere Miterben ihr Vorkaufsrecht ausüben wollen?
Wenn mehrere Miterben ihr Vorkaufsrecht ausüben, erwerben sie den Erbanteil gemeinsam zu den im Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbarten Konditionen. Der Anteil wird dann unter ihnen entsprechend ihrer Erbquoten aufgeteilt.
