Immobilien im Nachlass fair bewerten: So vermeiden Sie Streit und Steuern
Ein Mandant sparte über 50.000 € Erbschaftssteuer, weil ein korrektes Gutachten den vom Finanzamt angesetzten Wert widerlegte. Eine faire Immobilienbewertung ist der Schlüssel, um bei einer Erbauseinandersetzung Konflikte zu vermeiden und finanzielle Nachteile abzuwenden. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Wert einer Immobilie im Nachlass für die Erbauseinandersetzung fair ermitteln.
Das Thema kurz und kompakt
Der Verkehrswert der Immobilie ist entscheidend für die gerechte Aufteilung des Erbes und die Höhe der Erbschaftssteuer.
Seit 2023 führen neue gesetzliche Regelungen (Jahressteuergesetz 2022) oft zu einer höheren Immobilienbewertung und damit zu mehr Steuern.
Ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen ist die sicherste Methode, um den Wert rechtssicher festzustellen und Streit zu vermeiden.
Wenn eine Immobilie Teil des Nachlasses ist, entsteht oft eine komplexe Situation. Miterben müssen sich nicht nur über die Zukunft des Objekts einigen, sondern auch dessen Wert bestimmen. Dieser Wert ist entscheidend für eine gerechte Aufteilung des Erbes und die korrekte Berechnung der Erbschaftssteuer. Eine falsche Einschätzung kann zu teuren Streitigkeiten innerhalb der Familie und zu hohen Nachforderungen vom Finanzamt führen. Mit einer professionellen Wertermittlung schaffen Sie eine solide, juristisch anerkannte Grundlage für alle weiteren Schritte. [1] Wir bei braun-legal beraten Sie persönlich, um eine für alle Seiten faire und rechtssichere Lösung zu finden.
Die entscheidende Rolle des Verkehrswerts bei der Erbauseinandersetzung
Der Verkehrswert, im Bewertungsgesetz (BewG) als „gemeiner Wert“ bezeichnet, ist die zentrale Größe bei jeder Erbauseinandersetzung mit Immobilienvermögen. [5] Er gibt den Preis an, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf zu erzielen wäre, definiert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Eine präzise Ermittlung ist aus zwei Gründen unerlässlich: Erstens sichert sie eine gerechte Aufteilung des Nachlasses unter den Miterben, bei der niemand benachteiligt wird. Zweitens dient dieser Wert als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer, die an das Finanzamt zu entrichten ist. [3] Eine fehlerhafte Bewertung kann schnell zu fünfstelligen Mehrbelastungen führen. Die korrekte Wertermittlung ist somit kein optionaler Schritt, sondern die finanzielle und rechtliche Basis für den gesamten Prozess. Eine professionelle Beratung im Erbrecht schützt Sie vor diesen Fallstricken. Die Festlegung dieses Wertes folgt klaren gesetzlichen Verfahren.
Gesetzlich anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung
Das deutsche Bewertungsgesetz (BewG) sieht drei standardisierte Verfahren vor, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. [4] Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art der Immobilie ab.
Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG): Dieses Verfahren wird vorrangig für selbstgenutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen angewendet. [5] Dabei werden die Kaufpreise kürzlich verkaufter, ähnlicher Objekte in der Nachbarschaft als Vergleich herangezogen.
Ertragswertverfahren (§§ 184-188 BewG): Bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilien- oder Geschäftshäusern steht der Ertrag im Fokus. Der Wert leitet sich aus den Mieteinnahmen, den Bewirtschaftungskosten und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab. [1]
Sachwertverfahren (§§ 189-191 BewG): Finden sich keine Vergleichsobjekte oder Mieteinnahmen, kommt dieses Verfahren zum Einsatz. Es ermittelt den Wert anhand der reinen Bausubstanz (Gebäudesachwert) und des Bodenwerts. [2]
Die Wahl des korrekten Verfahrens ist für ein gerichtsfestes Ergebnis entscheidend. Gerade bei einer zerstrittenen Erbengemeinschaft ist dies von Bedeutung. Neue gesetzliche Regelungen haben die Parameter dieser Verfahren weiter verschärft.
Höhere Steuerlast: Der Einfluss des Jahressteuergesetzes 2022
Seit dem 1. Januar 2023 gelten durch das Jahressteuergesetz 2022 neue Regeln für die Immobilienbewertung, die oft zu höheren Verkehrswerten führen. [1] Das Gesetz passt die Bewertungsmodelle, insbesondere das Sach- und Ertragswertverfahren, an die gestiegenen Marktpreise an. [2] Faktoren wie die Restnutzungsdauer von Gebäuden und die Liegenschaftszinssätze wurden neu justiert, was die steuerlichen Werte um 20 % bis 30 % erhöhen kann. [3] Für Erben bedeutet dies, dass die persönlichen Freibeträge (z. B. 400.000 € für Kinder) schneller ausgeschöpft sind. Ein nach dem 31. Dezember 2022 geerbtes Haus kann eine deutlich höhere Erbschaftssteuer auslösen als zuvor. Es ist daher umso wichtiger, den vom Finanzamt ermittelten Wert kritisch zu prüfen. Glücklicherweise gibt es Wege, einer überhöhten Bewertung entgegenzuwirken.
Wertermittlung in der Praxis: Vom Online-Rechner zum Sachverständigengutachten
Erben haben mehrere Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, die sich in Genauigkeit und Kosten stark unterscheiden. Kostenlose Online-Rechner bieten eine erste Orientierung, sind für eine rechtssichere Auseinandersetzung aber ungeeignet. Eine Bewertung durch einen Immobilienmakler ist marktnah, aber nicht immer neutral, da oft ein Verkaufsinteresse besteht. Die sicherste Methode, um den Wert einer Immobilie im Nachlass für die Erbauseinandersetzung fair zu ermitteln, ist ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. [3] Die Kosten für ein solches Gutachten liegen meist zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienwerts, können aber als Nachlassverbindlichkeit steuerlich abgesetzt werden. [4] Dieses Gutachten hat vor Gericht und dem Finanzamt Bestand und ist die beste Absicherung gegen Streit. Ein solches Dokument ist oft die Grundlage für den Verkauf einer Immobilie aus der Erbengemeinschaft. Die Investition in ein solches Gutachten zahlt sich oft aus.
Fallbeispiel: Wie ein Gutachten 250.000 € für eine Erbengemeinschaft sicherte
Drei Geschwister erbten ein Mehrfamilienhaus in einer mittelgroßen Stadt. Ein Erbe drängte auf einen schnellen Verkauf für 950.000 €, basierend auf einer Maklerschätzung. Die beiden anderen Miterben vermuteten einen höheren Wert, was zu einem monatelangen Stillstand in der zerstrittenen Erbengemeinschaft führte. Auf anwaltlichen Rat hin beauftragten sie gemeinsam einen zertifizierten Gutachter. Dieser ermittelte nach dem Ertragswertverfahren einen Verkehrswert von 1,2 Millionen Euro. Durch das neutrale Gutachten konnte nicht nur der Streit beigelegt, sondern auch ein um 250.000 € höherer Verkaufspreis erzielt werden. Die Kosten für das Gutachten in Höhe von rund 6.000 € wurden aus dem Nachlass bezahlt und minderten die Steuerlast für alle. Dieser Fall zeigt, wie eine objektive Bewertung den entscheidenden Unterschied macht. Um diesen Prozess strukturiert anzugehen, hilft eine klare Vorgehensweise.
Ihr Fahrplan zur fairen Immobilienbewertung: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung
Um den Wert Ihrer geerbten Immobilie korrekt und stressfrei zu ermitteln, empfehlen wir Ihnen, die folgenden 5 Schritte zu befolgen:
Dokumente zusammentragen: Stellen Sie alle relevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis zusammen.
Einigung in der Erbengemeinschaft: Besprechen Sie mit allen Miterben die Notwendigkeit eines Gutachtens und einigen Sie sich auf einen neutralen Sachverständigen. [2]
Sachverständigen beauftragen: Wählen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung. Die Kosten werden in der Regel vom Nachlass getragen. [5]
Gutachten prüfen und nutzen: Das erstellte Gutachten dient als verbindliche Grundlage für die Auszahlung von Miterben, den Verkauf oder die Übertragung der Immobilie.
Beim Finanzamt einreichen: Legen Sie das Gutachten der Erbschaftssteuererklärung bei, um den vom Finanzamt angesetzten Wert gegebenenfalls nach unten zu korrigieren (§ 198 BewG). [3]
Ein erfahrener Anwalt für Erbrecht kann Sie durch diesen Prozess begleiten und Ihre Interessen wahren.
Jeder Erbfall ist einzigartig und bringt individuelle Herausforderungen mit sich. Ob es um die Auszahlung eines Miterben, die Geltendmachung von Pflichtteilsansprüchen oder die steueroptimale Übertragung einer Immobilie geht – pauschale Lösungen helfen selten weiter. Wir bei braun-legal verbinden Sie persönlich mit erfahrenen Anwälten, die Ihre Situation genau analysieren. Unsere Mission ist es, Ihnen eine schnelle, individuelle und vertrauenswürdige Rechtsberatung zu bieten. Wir beraten Sie persönlich, um eine maßgeschneiderte Strategie für Ihre Erbauseinandersetzung zu entwickeln. Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung, um Ihre Möglichkeiten zu besprechen und den Grundstein für eine faire Lösung zu legen.
Literatur
[[2]]: braun-legal: https://www.braun-legal.de/
[[3]]: Jahressteuergesetz 2022 und die Immobilienbewertung: https://www.haufe.de/steuern/gesetzgebung-politik/jstg-2022-immobilienbewertung-fuer-erbschaftsteuer_168_580908.html
[[4]]: Immobilienbewertung durch das Finanzamt: https://www.test.de/Immobilien-Wie-Finanzaemter-den-Verkehrswert-ermitteln-5745667-0/
[[5]]: Verkehrswert bei Erbschaft berechnen: https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/verkehrswert-erbschaftsteuer-immobilien/
FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Einheitswert?
Der Verkehrswert (oder gemeine Wert) ist der realistische Preis, den eine Immobilie aktuell am Markt erzielen würde. Der Einheitswert war eine veraltete steuerliche Bemessungsgrundlage, die seit der Grundsteuerreform und den Änderungen im Erbschaftsrecht durch den realitätsnäheren Verkehrswert ersetzt wurde.
Wie schnell muss ich dem Finanzamt eine Erbschaft melden?
Sie sind verpflichtet, eine Erbschaft, die Immobilienvermögen enthält, innerhalb von drei Monaten nach Kenntniserlangung dem zuständigen Finanzamt zu melden.
Welche Unterlagen braucht der Gutachter für die Bewertung?
Ein Gutachter benötigt in der Regel einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte), eine Wohn- und Nutzflächenberechnung, den Energieausweis sowie Informationen über durchgeführte Modernisierungen und eventuelle Mängel.
Kann ein Erbe die anderen auszahlen und die Immobilie übernehmen?
Ja, das ist eine gängige Lösung. Ein Miterbe kann die Immobilie übernehmen, wenn er die anderen Erben entsprechend ihrer Erbquote auszahlt. Grundlage für die Höhe der Auszahlungssumme sollte ein fair und einvernehmlich ermittelter Verkehrswert sein.
Was ändert das Jahressteuergesetz 2022 konkret bei der Bewertung?
Das Gesetz hat die Parameter für das Sach- und Ertragswertverfahren an die aktuelle Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) angepasst. Dies betrifft unter anderem die angesetzte Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden, die Sachwertfaktoren und die Liegenschaftszinssätze, was in Summe meist zu höheren Bewertungen führt.
Lohnt sich ein Anwalt für die Erbauseinandersetzung?
Ja, insbesondere wenn Immobilien im Spiel sind. Ein Anwalt sichert den Prozess rechtlich ab, hilft bei der fairen Wertermittlung, vermittelt bei Konflikten in der Erbengemeinschaft und sorgt dafür, dass alle steuerlichen und rechtlichen Vorgaben korrekt eingehalten werden, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.
