Erbrecht
Vermächtnis
vermächtnis grundstücksübertragung
Vermächtnis Grundstücksübertragung: Steuerfallen vermeiden und Vermögen sichern
Die Übertragung eines Grundstücks per Vermächtnis ist ein oft genutztes Instrument im deutschen Erbrecht, um einer bestimmten Person einen Vermögenswert zukommen zu lassen, ohne sie als Erben einzusetzen. Dies kann besonders sinnvoll sein, um beispielsweise Freunde oder entfernte Verwandte zu bedenken oder einem Erben einen zusätzlichen, klar definierten Vermögensgegenstand – wie eine Immobilie – zukommen zu lassen. Doch die Komplexität der gesetzlichen Regelungen, insbesondere im Hinblick auf die Erbschaftsteuer, die Bewertung der Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG) und die jüngsten Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022, birgt zahlreiche Fallstricke. Eine sorgfältige Planung ist unerlässlich, um hohe Steuerlasten zu vermeiden und den Willen des Erblassers präzise umzusetzen. Wir beraten Sie persönlich, um Ihre Grundstücksübertragung optimal zu gestalten.
Das Thema kurz und kompakt
Ein Grundstücksvermächtnis ermöglicht die gezielte Zuwendung einer Immobilie, ohne den Begünstigten zum Erben zu machen, erfordert aber einen notariellen Erfüllungsvertrag und löst Erbschaftsteuer aus. [1, 12]
Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Bewertungsregeln für Immobilien verschärft, was oft zu höheren Erbschaftsteuerwerten führt; ein Sachverständigengutachten kann gegensteuern. [9, 10, 7]
Die Kosten der Vermächtniserfüllung (Notar, Grundbuch) trägt meist der Erbe, die Erbschaftsteuer der Vermächtnisnehmer; Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsgrad ab. [1, 4, 13]
Ein Mandant wollte seinem langjährigen Freund ein Baugrundstück zukommen lassen, ohne ihn zum Erben zu machen. Durch ein präzise formuliertes Vermächtnis sparte der Freund über 50.000 Euro Erbschaftsteuer. Entdecken Sie, wie eine durchdachte Grundstücksübertragung per Vermächtnis auch für Sie finanzielle Vorteile bringen kann.
Grundlagen des Grundstücksvermächtnisses verstehen
Ein Vermächtnis unterscheidet sich grundlegend von einer Erbschaft. Während Erben in die gesamten Rechte und Pflichten des Erblassers eintreten (Gesamtrechtsnachfolge), erhält der Vermächtnisnehmer lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf einen bestimmten Gegenstand oder ein Recht aus dem Nachlass, beispielsweise ein Grundstück. [1] Der Vermächtnisnehmer wird also nicht Teil der Erbengemeinschaft und haftet in der Regel nicht für Nachlassverbindlichkeiten, außer es handelt sich um Schulden, die direkt auf dem vermachten Grundstück lasten. [1] Die Übertragung des Eigentums am Grundstück erfordert einen notariellen Vermächtniserfüllungsvertrag zwischen dem Erben und dem Vermächtnisnehmer sowie die Eintragung ins Grundbuch. [12, 13]
Die Kosten für die Erfüllung des Vermächtnisses, also Notar- und Grundbuchgebühren, trägt grundsätzlich der Erbe, sofern der Erblasser im Testament keine andere Regelung getroffen hat. [1, 13] Viele Erblasser übersehen, dass sie die Kostenübernahme explizit regeln können, was zu späteren Konflikten führen kann. Der Vermächtnisnehmer selbst muss die auf das Vermächtnis anfallende Erbschaftsteuer entrichten. [1] Der Anspruch auf ein Grundstücksvermächtnis verjährt in der Regel nach 10 Jahren. [11] Diese klare Abgrenzung macht das Vermächtnis zu einem flexiblen Werkzeug in der Testamentsgestaltung.
Steuerliche Aspekte der Grundstücksübertragung per Vermächtnis optimieren
Jede Grundstücksübertragung per Vermächtnis unterliegt der deutschen Erbschaftsteuer gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). [5] Die Höhe der Steuerlast hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert des Grundstücks ab. Persönliche Freibeträge können die Steuerlast mindern: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro und Enkel 200.000 Euro. [4] Für nicht verwandte Personen, wie beispielsweise Freunde, gilt lediglich ein Freibetrag von 20.000 Euro. [1] Ein häufig ungenutztes Potenzial liegt in der Strukturierung von Vermächtnissen an mehrere Personen, um Freibeträge mehrfach auszuschöpfen.
Die Erbschaftsteuer entsteht bereits mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), nicht erst mit der tatsächlichen Übertragung des Grundstücks. [5] Der Erbe kann den Wert des Vermächtnisses als Nachlassverbindlichkeit von seiner eigenen Erbschaftsteuerschuld abziehen (§ 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG). [3, 5] Für vermietete Wohnimmobilien kann unter Umständen eine Steuererleichterung von 10% des Immobilienwertes nach § 13d ErbStG greifen. [8] Eine frühzeitige Beratung zur Erbschaftssteuer ist entscheidend, um die Steuerlast zu minimieren. Eine interessante Gestaltungsmöglichkeit kann sich bei Auslandsbezug ergeben: Laut einer BFH-Entscheidung vom 23. November 2022 (Az. II R 37/19) unterliegt ein reiner Anspruch auf Übertragung eines inländischen Grundstücks durch Vermächtnis an einen im Ausland lebenden Vermächtnisnehmer (wenn auch der Erblasser im Ausland lebte) nicht zwingend der beschränkten deutschen Erbschaftsteuerpflicht, da der Anspruch selbst noch kein Inlandsvermögen darstellt. [2, 3]
Immobilienbewertung nach JStG 2022: Höhere Werte, höhere Steuern?
Die korrekte Bewertung des Grundstücks ist für die Berechnung der Erbschaftsteuer zentral. Seit dem 1. Januar 2023 gelten durch das Jahressteuergesetz (JStG) 2022 neue Regeln für die Immobilienbewertung, die das Bewertungsgesetz (BewG) an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) angepasst haben. [9, 10] Ziel ist eine Bewertung, die näher am tatsächlichen Verkehrswert (§ 194 BauGB) bzw. gemeinen Wert (§ 9 BewG) liegt. [7, 10] Dies führt in vielen Fällen zu höheren Immobilienwerten und somit potenziell zu einer höheren Erbschaftsteuer. [9]
Wichtige Änderungen umfassen:
Die pauschale Gesamtnutzungsdauer für Wohnimmobilien wurde von 70 auf 80 Jahre angehoben (Anlage 22 BewG-E), was die Restnutzungsdauer und damit den Wert erhöht. [9]
Im Sachwertverfahren wurden Regionalfaktoren eingeführt und der Alterswertminderungsfaktor angepasst (§ 190 BewG). [10]
Im Ertragswertverfahren wurden die Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG, Anlage 23 BewG) und die Liegenschaftszinssätze (§ 188 BewG) modifiziert; der Liegenschaftszins wurde oft auf 3,5% gesenkt, was tendenziell werterhöhend wirkt. [9, 10]
Obwohl die Finanzämter nun tendenziell höhere Werte ansetzen, bleibt das Recht des Steuerpflichtigen bestehen, durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen (§ 198 BewG). [7, 10] Ein solches Gutachten kann die Steuerlast oft um 20 bis 50 Prozent senken und kostet ab ca. 2.800 Euro, wobei diese Kosten als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig sind. [7] Die Kenntnis der aktuellen Regeln zur Immobilienbewertung ist daher unerlässlich.
Ablauf und Kosten der Grundstücksübertragung durch Vermächtnis meistern
Die Erfüllung eines Grundstücksvermächtnisses beginnt damit, dass der Vermächtnisnehmer seinen Anspruch gegenüber dem Erben geltend macht. [11] Dies sollte schriftlich und unter Fristsetzung erfolgen. Für die eigentliche Eigentumsübertragung ist ein notariell beurkundeter Vermächtniserfüllungsvertrag notwendig. [12] Anschließend muss die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten hierfür – Notargebühren und Grundbuchgebühren – richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. [12]
Die Notarkosten für den Vermächtniserfüllungsvertrag sind höher, wenn das Vermächtnis auf einem privatschriftlichen Testament beruht (2,0-fache Gebühr), als bei einem öffentlichen Testament oder Erbvertrag (1,0-fache Gebühr). [12] Für die Grundbucheintragung fällt ebenfalls eine 1,0-fache Gebühr an. [12] Ein Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro können sich allein die Notar- und Grundbuchkosten schnell auf einige Tausend Euro summieren. Diese Kosten trägt in der Regel der Erbe, es sei denn, der Erblasser hat im Testament explizit den Vermächtnisnehmer als Kostenträger bestimmt. [1, 13] Viele sind sich nicht bewusst, dass die Kostenübernahmeregelung im Testament ein wichtiger Hebel zur Vermeidung von Streit ist. Die Beauftragung eines Testamentsvollstreckers kann den Prozess der Vermächtniserfüllung vereinfachen. [12]
Vermächtnis vs. Schenkung zu Lebzeiten: Die richtige Wahl treffen
Eine Alternative zur Grundstücksübertragung per Vermächtnis ist die Schenkung zu Lebzeiten. Beide Wege haben Vor- und Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden müssen. Ein Hauptvorteil der Schenkung liegt in der Möglichkeit, steuerliche Freibeträge alle 10 Jahre erneut zu nutzen. [14] Bei einem Immobilienwert von 800.000 Euro könnte ein Kind diesen Betrag über zwei Schenkungen im Abstand von 10 Jahren steuerfrei erhalten (2 x 400.000 Euro Freibetrag). [14] Beim Vermächtnis wird der Freibetrag nur einmal genutzt.
Weitere Überlegungen bei der Entscheidung zwischen Schenkung und Vermächtnis sind:
Kontrolle: Bei einer Schenkung gibt der Schenker das Eigentum zu Lebzeiten ab, kann sich aber Rechte wie ein Nießbrauchsrecht (Wohn- und Nutzungsrecht) vorbehalten. [14, 15]
Pflichtteil: Schenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Tod des Schenkers können Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen (§ 2325 BGB), wobei der Wert der Schenkung pro Jahr um 10% abschmilzt. [14, 15]
Wertsteigerungen: Bei einer Schenkung gehen zukünftige Wertsteigerungen direkt auf den Beschenkten über und unterliegen später nicht der Erbschaftsteuer des Schenkers. [14]
Absicherung des Schenkers: Im Schenkungsvertrag können Rückforderungsrechte für bestimmte Fälle (z.B. Insolvenz des Beschenkten) vereinbart werden. [14]
Ein oft übersehener Aspekt ist, dass Schenkungen an Ehegatten oder unter Nießbrauchsvorbehalt bei der Pflichtteilsberechnung anders behandelt werden können und möglicherweise voll angerechnet werden. [15] Die Entscheidung für ein Erbe oder Vermächtnis bzw. eine Schenkung hängt stark von der individuellen Situation und den Zielen ab. Eine umfassende erbrechtliche Beratung ist hierbei unerlässlich.
Pflichtteilsansprüche und das Grundstücksvermächtnis: Konflikte vermeiden
Pflichtteilsberechtigte nahe Angehörige (Kinder, Ehegatten, ggf. Eltern) können auch dann Ansprüche haben, wenn sie durch ein Testament von der Erbfolge ausgeschlossen wurden. Erhält ein Pflichtteilsberechtigter ein Grundstücksvermächtnis, hat er gemäß § 2307 BGB ein Wahlrecht: Er kann das Vermächtnis annehmen oder es ausschlagen und stattdessen seinen vollen Pflichtteil fordern. [16] Nimmt er das Vermächtnis an, wird dessen Wert auf den Pflichtteilsanspruch angerechnet. Ist der Wert des Vermächtnisses geringer als der Pflichtteil, besteht ein Anspruch auf die Differenz (Zusatzpflichtteil). [16] Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils.
Der Erbe wiederum kann unter Umständen das Vermächtnis kürzen, wenn er zur Erfüllung von Pflichtteilsansprüchen anderer herangezogen wird (§ 2318 BGB). [16] Wenig bekannt ist, dass § 2322 BGB eine wichtige Ausnahme regelt: Erhöht sich der Erbteil eines Erben, weil ein anderer Erbe die Erbschaft ausgeschlagen hat, muss dieser Mehrertrag vorrangig zur Deckung von Pflichtteilsansprüchen verwendet werden, bevor ein Vermächtnis gekürzt werden darf. [16] Dies kann die Position des Vermächtnisnehmers erheblich stärken. Eine klare Regelung im Testament und eine vorausschauende Vermögensnachfolgeplanung können helfen, solche komplexen Situationen und mögliche Streitigkeiten zu minimieren.
Ihre persönliche Beratung zur Vermächtnis Grundstücksübertragung
Die Übertragung eines Grundstücks per Vermächtnis ist ein wirkungsvolles Instrument der Nachlassgestaltung, birgt aber auch erhebliche steuerliche und rechtliche Herausforderungen. Die aktuelle Rechtslage, insbesondere die Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022, erfordert eine genaue Kenntnis der Bewertungsregeln und eine sorgfältige Planung. Bei braun-legal verbinden wir juristische Präzision mit persönlicher Betreuung. Wir analysieren Ihre individuelle Situation, zeigen Ihnen Optimierungspotenziale bei der Erbschaftsteuer auf und helfen Ihnen, Ihren letzten Willen rechtssicher umzusetzen. Ob es um die korrekte Formulierung im Testament, die Bewertung Ihrer Immobilie oder die Abwägung gegenüber einer Schenkung geht – wir beraten Sie persönlich und umfassend. Kontaktieren Sie uns für ein erstes Gespräch, um Ihre Testamentsgestaltung und die Grundstücksübertragung per Vermächtnis optimal zu regeln und so das Vermögen für die nächste Generation zu sichern.
Weitere nützliche Links
Ein Vermächtnis unterscheidet sich grundlegend von einer Erbschaft. Während Erben in die gesamten Rechte und Pflichten des Erblassers eintreten (Gesamtrechtsnachfolge), erhält der Vermächtnisnehmer lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf einen bestimmten Gegenstand oder ein Recht aus dem Nachlass, beispielsweise ein Grundstück. [1] Der Vermächtnisnehmer wird also nicht Teil der Erbengemeinschaft und haftet in der Regel nicht für Nachlassverbindlichkeiten, außer es handelt sich um Schulden, die direkt auf dem vermachten Grundstück lasten. [1] Die Übertragung des Eigentums am Grundstück erfordert einen notariellen Vermächtniserfüllungsvertrag zwischen dem Erben und dem Vermächtnisnehmer sowie die Eintragung ins Grundbuch. [12, 13]
Die Kosten für die Erfüllung des Vermächtnisses, also Notar- und Grundbuchgebühren, trägt grundsätzlich der Erbe, sofern der Erblasser im Testament keine andere Regelung getroffen hat. [1, 13] Viele Erblasser übersehen, dass sie die Kostenübernahme explizit regeln können, was zu späteren Konflikten führen kann. Der Vermächtnisnehmer selbst muss die auf das Vermächtnis anfallende Erbschaftsteuer entrichten. [1] Der Anspruch auf ein Grundstücksvermächtnis verjährt in der Regel nach 10 Jahren. [11] Diese klare Abgrenzung macht das Vermächtnis zu einem flexiblen Werkzeug in der Testamentsgestaltung.
FAQ
Wer trägt die Notarkosten bei einem Grundstücksvermächtnis?
Die Notarkosten für den Vermächtniserfüllungsvertrag und die Grundbucheintragung trägt grundsätzlich der Erbe, es sei denn, der Erblasser hat im Testament eine andere Regelung getroffen (z.B. dass der Vermächtnisnehmer die Kosten übernimmt). [1, 13]
Welche Freibeträge gelten bei einem Grundstücksvermächtnis für die Erbschaftsteuer?
Die persönlichen Freibeträge hängen vom Verwandtschaftsverhältnis des Vermächtnisnehmers zum Erblasser ab: Ehegatten/Lebenspartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Eltern/Großeltern 100.000 Euro, sonstige Personen (z.B. Freunde) 20.000 Euro. Diese Freibeträge können alle 10 Jahre für Schenkungen genutzt werden. [4, 1]
Was ist der Unterschied zwischen Erbe und Vermächtnis bei einer Immobilie?
Ein Erbe wird Gesamtrechtsnachfolger und erhält einen Anteil am gesamten Nachlass (inkl. Schulden). Ein Vermächtnisnehmer erhält nur einen Anspruch auf einen bestimmten Gegenstand (z.B. die Immobilie) gegenüber dem Erben und wird nicht Teil der Erbengemeinschaft. Die Eigentumsübertragung der Immobilie erfordert einen notariellen Vertrag. [1]
Wie wirkt sich das Jahressteuergesetz 2022 auf die Bewertung von Grundstücken im Vermächtnisfall aus?
Das JStG 2022 hat die Bewertungsregeln im Bewertungsgesetz (BewG) an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) angepasst. Dies führt tendenziell zu einer Bewertung näher am Verkehrswert und damit oft zu höheren Immobilienwerten für die Erbschaftsteuer. Betroffen sind das Sachwert- und Ertragswertverfahren. [9, 10]
Kann ich ein Grundstücksvermächtnis auch ausschlagen?
Ja, ein Vermächtnisnehmer kann ein Vermächtnis ausschlagen, z.B. wenn das Grundstück hoch verschuldet ist. Die Ausschlagung muss gegenüber dem Erben erklärt werden und ist, anders als die Erbausschlagung, in der Regel an keine Frist gebunden. [1]
Was ist ein Vermächtniserfüllungsvertrag?
Ein Vermächtniserfüllungsvertrag ist ein notariell beurkundeter Vertrag zwischen dem Erben und dem Vermächtnisnehmer. Er regelt die Übertragung des Eigentums am vermachten Grundstück auf den Vermächtnisnehmer und ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. [12]
