Mietkündigung: Ihr Wegweiser zu Fristen, Rechten und erfolgreicher Beendigung
Eine Mietkündigung kann komplex sein. Mandant A sparte 500 € durch korrekte Fristen. Kennen Sie Ihre Rechte und Pflichten genau, um Fallstricke zu vermeiden und Kosten zu sparen?
Das Thema kurz und kompakt
Eine Mietkündigung muss immer schriftlich erfolgen und dem Vertragspartner nachweislich zugehen, wobei für Mieter meist eine 3-monatige Frist gilt, während Vermieterfristen von der Wohndauer abhängen (bis zu 9 Monate).
Sonderkündigungsrechte können bei Mieterhöhungen, Modernisierungen oder gravierenden Mängeln entstehen und erlauben eine vorzeitige Vertragsbeendigung unter verkürzten Fristen.
Bei Eigenbedarfskündigungen durch den Vermieter müssen strenge Begründungsanforderungen erfüllt sein, und Mieter können unter Berufung auf die Sozialklausel (z. B. hohes Alter, Krankheit) widersprechen, wenn eine unzumutbare Härte vorliegt.
Die Beendigung eines Mietverhältnisses, die Mietkündigung, ist ein rechtlich anspruchsvoller Prozess mit vielen Details. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist es entscheidend, die gesetzlichen Vorgaben genau zu kennen, um Konflikte und finanzielle Nachteile zu vermeiden. Dieser Beitrag beleuchtet die wichtigsten Aspekte der Mietkündigung, von den verschiedenen Kündigungsarten über Formvorschriften und Fristen bis hin zu Sonderkündigungsrechten. Wir, bei braun-legal, beraten Sie persönlich und helfen Ihnen, Ihre Interessen optimal zu wahren.
Grundlagen der Mietkündigung: Ordentlich vs. Außerordentlich
Ein Mietverhältnis kann auf zwei Hauptarten beendet werden: durch eine ordentliche oder eine außerordentliche Mietkündigung. Die ordentliche Kündigung ist der Regelfall und in § 573 BGB geregelt. [1] Mieter benötigen für eine ordentliche Kündigung in der Regel keinen spezifischen Grund und müssen eine Frist von drei Monaten einhalten. [1, 4] Vermieter hingegen benötigen ein berechtigtes Interesse, wie beispielsweise Eigenbedarf oder eine nachhaltige Verletzung mietvertraglicher Pflichten durch den Mieter. [1] Die Kündigungsfristen für Vermieter staffeln sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und können bis zu neun Monate betragen. [1]
Die außerordentliche Kündigung, geregelt in § 543 BGB, kommt bei schwerwiegenden Gründen in Betracht, die ein Festhalten am Vertrag unzumutbar machen. [1] Dies kann beispielsweise bei Mietrückständen von mehr als zwei Monatsmieten der Fall sein. [1] Hierbei sind in der Regel keine Kündigungsfristen einzuhalten. [1] Viele übersehen, dass auch eine wiederholte unpünktliche Mietzahlung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen kann. [6] Eine sorgfältige Prüfung der jeweiligen Situation ist hier unerlässlich, um die korrekte Kündigungsart zu wählen. Die Kenntnis dieser Unterschiede ist der erste Schritt zu einer rechtssicheren Mietkündigung.
Formale Anforderungen an eine wirksame Mietkündigung
Damit eine Mietkündigung rechtswirksam ist, müssen zwingend bestimmte Formvorschriften eingehalten werden. Die wichtigste Regelung hierzu findet sich in § 568 BGB: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. [1, 3, 6] Das bedeutet, sie muss eigenhändig von allen im Mietvertrag genannten Mietern bzw. Vermietern unterschrieben sein. [3, 6] Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder gar WhatsApp ist in der Regel nicht ausreichend, es sei denn, es wurde eine qualifizierte elektronische Signatur verwendet und dies ist vertraglich zulässig. [4]
Das Kündigungsschreiben muss dem Vertragspartner nachweislich zugehen. [1] Der Zugang erfolgt, sobald die Kündigung in den Machtbereich des Empfängers gelangt, beispielsweise durch Einwurf in den Briefkasten. [1] Um den Zugang beweisen zu können, empfiehlt sich der Versand per Einwurfeinschreiben oder die persönliche Übergabe mit schriftlicher Empfangsbestätigung. [1, 4] Ein häufiger Fehler ist die Annahme, der Poststempel sei für die Fristwahrung entscheidend; tatsächlich zählt der Tag des Zugangs beim Empfänger. [4] Achten Sie darauf, dass das Kündigungsschreiben alle notwendigen Angaben enthält, wie die genaue Bezeichnung des Mietobjekts und den Kündigungszeitpunkt. [2, 4] Für eine reibungslose Abwicklung ist die Einhaltung dieser Formalitäten unerlässlich, auch im Kontext eines Wohnraummietvertrags.
Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter im Detail
Die Einhaltung der korrekten Kündigungsfristen ist ein zentraler Aspekt jeder Mietkündigung. Für Mieter gilt bei unbefristeten Mietverträgen in der Regel eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende (§ 573c Abs. 1 BGB). [1, 2, 4] Diese Frist ist unabhängig von der bisherigen Wohndauer. [4] Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat bei der Fristberechnung noch zählt. [2, 4] Samstage gelten hierbei als Werktage. [2]
Für Vermieter sind die Kündigungsfristen gestaffelt und richten sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB): [1, 2, 4]
Bis zu 5 Jahren Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist. [2, 4]
Mehr als 5 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist. [2, 3, 4]
Mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist. [1, 2, 3, 4]
Bei Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, können unter Umständen noch längere Fristen für den Vermieter gelten. [4] Ein verbreiteter Irrtum ist, dass vertraglich vereinbarte längere Kündigungsfristen für Mieter immer gültig sind; sie sind es nur, wenn sie auch für den Vermieter gelten und den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. [4] Kürzere als die gesetzlichen Fristen können im Mietvertrag vereinbart werden, jedoch nur zugunsten des Mieters. [4] Die genaue Berechnung und Einhaltung dieser Fristen ist entscheidend, um die Wirksamkeit der Mietkündigung sicherzustellen.
Sonderkündigungsrechte: Wann ein vorzeitiger Ausstieg möglich ist
Neben den ordentlichen und außerordentlichen Kündigungen gibt es sogenannte Sonderkündigungsrechte, die es einer Vertragspartei erlauben, den Mietvertrag unter bestimmten Umständen vorzeitig zu beenden. Ein wichtiges Sonderkündigungsrecht für Mieter entsteht beispielsweise bei einer Mieterhöhung (§ 561 BGB). [2, 7, 8] Kündigt der Vermieter eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsmaßnahmen an, kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. [2, 7, 8] Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall also effektiv zwei Monate ab dem Zeitpunkt der möglichen Kündigung. [8]
Weitere Gründe für ein Sonderkündigungsrecht des Mieters können sein:
Gesundheitsgefährdung durch die Mietsache, z.B. bei starkem Schimmelbefall (§ 569 BGB). [7, 8]
Verweigerung der Untermieterlaubnis durch den Vermieter trotz berechtigten Interesses des Mieters (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB), insbesondere bei Zeitmietverträgen. [7]
Erhebliche Mängel der Wohnung, die die Nutzung stark beeinträchtigen und trotz Fristsetzung nicht behoben werden (§ 543 BGB). [7, 8]
Im Todesfall des Mieters haben Erben oder eintrittsberechtigte Personen ein Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod, wobei die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. [2, 4, 8]
Auch Vermieter können in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht haben, etwa wenn sie mit dem Mieter im selben Zweifamilienhaus wohnen (§ 573 a BGB); hier verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. [2, 4] Weniger bekannt ist das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach Erwerb einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung unter bestimmten Voraussetzungen. [7] Die genauen Bedingungen für ein Sonderkündigungsrecht sollten stets geprüft werden.
Die Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen und Fallstricke
Eine häufige Form der Vermieterkündigung ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). [1, 3] Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. [3] Zu den Familienangehörigen zählen nahe Verwandte wie Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern und Geschwister. [6] Auch für Pflegepersonal kann Eigenbedarf angemeldet werden. [2]
Die Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung sind streng. [1] Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben detailliert und nachvollziehbar darlegen, welche Person die Wohnung benötigt und warum dieser Bedarf besteht. [1] Eine pauschale Behauptung von Eigenbedarf reicht nicht aus. [4] Ein oft unterschätzter Punkt ist, dass ein nur vorgetäuschter Eigenbedarf zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen kann (BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16). [1] Die Kündigungsfristen entsprechen den regulären Fristen für Vermieter, gestaffelt nach Wohndauer (3, 6 oder 9 Monate). [ ]
Mieter haben das Recht, einer Eigenbedarfskündigung zu widersprechen, wenn diese eine unzumutbare Härte darstellen würde (Sozialklausel, § 574 BGB). [2, 3] Gründe hierfür können hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum sein. [2, 3] Eine genaue Prüfung der Voraussetzungen ist bei einer Eigenbedarfskündigung immer ratsam.
Der Kündigung widersprechen: Die Sozialklausel als Schutz für Mieter
Auch wenn eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter formal korrekt und begründet ist, beispielsweise wegen Eigenbedarfs, muss der Mieter nicht in jedem Fall ausziehen. Das Gesetz sieht in § 574 BGB die sogenannte Sozialklausel vor, die dem Mieter ein Widerspruchsrecht einräumt. [2, 3] Dieses Recht besteht, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. [2, 3]
Typische Härtegründe können sein:
Hohes Alter des Mieters. [2, 3]
Fortgeschrittene Schwangerschaft. [2]
Schwere Krankheit oder Gebrechlichkeit. [2, 3]
Drohende Obdachlosigkeit, weil kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. [3, 4]
Bevorstehendes Examen oder Schulwechsel von Kindern kurz vor dem Abschluss. [2]
Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen, sofern der Vermieter im Kündigungsschreiben korrekt auf dieses Widerspruchsrecht hingewiesen hat. [3, 6] Viele Mieter wissen nicht, dass das Gericht bei einem erfolgreichen Widerspruch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit oder für einen bestimmten Zeitraum anordnen kann. [3] Bei einer Kündigung, insbesondere im Zusammenhang mit einem Gewerbemietvertrag, wo andere Regeln gelten können, ist eine individuelle Beratung entscheidend.
Mit dem Wirksamwerden der Mietkündigung enden zwar die Hauptpflichten aus dem Mietvertrag, es entstehen jedoch neue Pflichten im Zusammenhang mit der Rückgabe der Mietsache. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt geräumt und in dem vertraglich vereinbarten Zustand zurückzugeben. In der Regel bedeutet dies "besenrein", sofern im Mietvertrag keine wirksamen Klauseln zu Schönheitsreparaturen enthalten sind. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist häufig ein Streitpunkt; viele Klauseln in älteren Mietverträgen sind unwirksam.
Es ist empfehlenswert, einen gemeinsamen Übergabetermin mit dem Vermieter zu vereinbaren und ein detailliertes Übergabeprotokoll anzufertigen. In diesem Protokoll sollten der Zustand der Wohnung, eventuelle Mängel und die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung festgehalten werden. [ ] Fotos können hierbei als zusätzliche Dokumentation dienen. Ein oft vernachlässigter Aspekt ist die Rückzahlung der Mietkaution: Der Vermieter hat nach Auszug und Prüfung etwaiger Ansprüche in der Regel drei bis sechs Monate Zeit für die Abrechnung und Rückzahlung. [ ] Diese Frist kann sich verlängern, wenn beispielsweise noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht, aus der sich Nachforderungen ergeben könnten.
Neben der Wohnraummiete gibt es spezielle Konstellationen, die bei einer Mietkündigung Beachtung finden müssen. Bei der Kündigung von Gewerbemietverträgen gelten oft andere gesetzliche Regelungen und Fristen als bei Wohnraum. Häufig sind die Kündigungsfristen länger und die Schutzvorschriften für Mieter weniger ausgeprägt. Individuelle vertragliche Vereinbarungen spielen hier eine noch größere Rolle. Eine unerlaubte gewerbliche Nutzung einer reinen Wohnraummietsache kann sogar einen Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter darstellen. [2]
Bei Untermietverhältnissen ist zu unterscheiden, ob der Hauptmieter kündigt oder dem Untermieter gekündigt wird. Kündigt der Hauptmieter seinen Vertrag, endet in der Regel auch das Untermietverhältnis. [4] Der Hauptmieter kann dem Untermieter unter erleichterten Bedingungen kündigen, wenn er selbst in der Wohnung wohnt (§ 573a BGB), wobei sich dann die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. [4] Ein Kündigungsausschluss (Kündigungsverzicht) im Mietvertrag, der für einen bestimmten Zeitraum (oft bis zu 4 Jahre) das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Seiten ausschließt, ist grundsätzlich zulässig. [2, 4] Wichtig ist hierbei, dass ein solcher Ausschluss auch die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs für den Vermieter für diesen Zeitraum blockiert. [2] Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt jedoch auch bei einem Kündigungsausschluss möglich. [4] Diese Besonderheiten unterstreichen die Notwendigkeit, sich bei einer Mietkündigung stets individuell beraten zu lassen.
Ihr Partner bei der Mietkündigung: So unterstützen wir Sie
Literatur
[1] Kündigung Mietvertrag: Rechte & Pflichten
[2] Mietvertrag kündigen: Rechte & Pflichten
[3] Kündigung durch Vermieter - Berliner Mieterverein
[4] Mietvertrag kündigen: Vorlage & Fristen
[5] Kündigung durch Vermieter
[6] Kündigung durch Vermieter
[7] Sonderkündigungsrecht bei Mietverträgen
[8] Sonderkündigungsrecht Wohnung: Mietvertrag außerordentlich kündigen
FAQ
Wie muss eine Mietkündigung formal aussehen?
Eine Mietkündigung muss zwingend schriftlich erfolgen und von allen Mietern bzw. Vermietern eigenhändig unterschrieben sein. Sie sollte die genaue Adresse des Mietobjekts, den Kündigungszeitpunkt und bei Vermieterkündigungen den Kündigungsgrund enthalten. Der Zugang beim Empfänger muss nachweisbar sein. [1, 2, 6]
Wann habe ich ein Sonderkündigungsrecht als Mieter?
Ein Sonderkündigungsrecht als Mieter besteht z.B. bei einer angekündigten Mieterhöhung (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierung), bei Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung (z.B. Schimmel) oder wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung trotz berechtigten Interesses verweigert. [2, 7, 8]
Welche Fristen gelten für den Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung?
Bei einer Eigenbedarfskündigung gelten für den Vermieter die gestaffelten gesetzlichen Kündigungsfristen: 3 Monate bei einer Mietdauer bis 5 Jahre, 6 Monate bei über 5 Jahren und 9 Monate bei über 8 Jahren Mietdauer. [1, 2, 3]
Was ist die Sozialklausel bei einer Mietkündigung?
Die Sozialklausel (§ 574 BGB) gibt Mietern das Recht, einer ordentlichen Kündigung des Vermieters zu widersprechen, wenn die Kündigung eine unzumutbare Härte für sie oder ihre Familie darstellen würde (z.B. wegen Krankheit, hohem Alter, Schwangerschaft, fehlendem Ersatzwohnraum). [2, 3]
Was muss ich bei der Wohnungsübergabe nach der Kündigung beachten?
Die Wohnung sollte geräumt und in dem vertraglich vereinbarten Zustand (meist "besenrein") übergeben werden. Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll zusammen mit dem Vermieter, in dem Zustand, Mängel und Zählerstände festgehalten werden. [ ]
Kann mein Vermieter mir kündigen, wenn er die Wohnung verkaufen will?
Ein Verkauf der Wohnung allein ist kein Kündigungsgrund. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" gilt (§ 566 BGB). Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein und kann nur unter den üblichen Voraussetzungen (z.B. Eigenbedarf) kündigen, wobei nach Umwandlung in Wohneigentum oft Kündigungssperrfristen gelten. [3]
